豊島区長屋アパートの詳細プラン
豊島区長屋アパート詳細プランが上がってきました
9戸の3階建て長屋です。
3階建ての長屋って3階部分の階段が長くて
なんか微妙だなと思っていたのですが
何棟か見学でみさせてもらってるうちに
悪くないな～と思うようになってきました。
といっても5年以内に売却しちゃうかもしれませんが。。。
ちなみに豊島区にはワンルームマンション税というのがあります。
こちらは30㎡以下の部屋が９戸以上ある場合には
１戸につき５０万円支払わなければいけません。
仮に25㎡ x 9部屋の場合には450万円を豊島区に払う必要がでてきます。
しかしながら１部屋を30㎡以上にすれば税金はかかりません。
24㎡ x 8部屋 30㎡ x 1部屋 にすればOKとなります。
今回は長屋ですので3階部分の部屋に関しては階段部分で
面積を稼ぐことができるのでうまく1部屋のみ30㎡以上にできそうです。
これが共同住宅だった場合難しかったかもしれません。
ということでうまくワンルームマンション税は回避できそうです。
金地金の取引 結果的に意味なし
金地金の取引をするべく
税理士からの回答もまたずに説明を聞きにいきました。
しかし本日税理士からの回答が来まして
今期、このままいった場合の想定の数値を頂けました。
課税売上：5300万円
非課税売上：1.34億円
課税売上割合：約28.4％
支払い消費税：370万円
今期に法人所有の自宅マンションを売却したのを忘れてました！！
マンション売却の土地の部分が大きいです。。。
ということで仮に課税売上割合を５０％にするためには
8000万円分の金の売買が必要になり
こちらのスプレッド手数料が約50万円
そして50万円の手数料を支払って還付される
消費税の差額が約80万円
ということであまり意味がないという結果になりました。。。
ですのでとりあえず来期に持ち越しです。
来期に2棟分の建築費の消費税が戻ってくるように
調整してみたいと思います
第一商品で金地金の取引
先日、消費税還付のために金地金を取引することを
書きましたが
本日、渋谷の第一商品に出向いて
話を聞いてきました。
しかし対応してくれた担当の女の子が
恐らく新卒？で要領が悪い、、
話している途中で少しイライラしちゃいました。。。
とりあえず当日に買ってすぐ売ることは可能とのことなので
今月のどこかのタイミングで実行します。
電話のみで売って買ってはできないみたいで
一旦買った際には手渡しをしないといけないとのこと
ちょっと面倒だけれども、一番スプレッドが低いので
第一商品にて売買しようと思います。
顧問税理士にいくら分の金を取引することで
ほぼ全ての消費税が還付されるか試算してもらっているので
その金額分を取引予定です。
江東区の土地の決済完了
江東区のRCマンション用地の決済が完了して
引き渡しが終わりました。
古家の鍵を受け取りましたが、即解体なので
鍵は不要なのですが、なんとなく受け取ると捨てづらい。。
鍵って捨てづらくないですか？
ただ結局決済日までに融資が間に合わずに
土地はとりあえず現金で決済して、
後にバックファイナンスとなりました。
某都民銀行が期待を持たせて間に合わせるとの話だったのですが
間に合いませんでした。。。
横浜銀行からは内諾はもらっていたのですが
銀行取引を広げたいため、新規で都民と関西アーバン
で頼んでいたのですが、都民は駄目でアーバンは
７月に入ってからの結論となりました。
おそらくアーバンより横浜銀行の条件の方がいいのだけど
多少条件悪くてもアーバンとの取引を選ぶべきかジレンマです。
ちなみに本日の決済がなかなか面白く
売主が相続人で３人いたのだけれでも
振込が３等分ではなく、３６％、３３％、３１％みたいな感じでした。
３１％の人が当日にその事実を知ったのか
非常に険悪な雰囲気。。。
仲介、司法書士、買主の私を目の前にしてるのも関わらず
３１％さんは３６％の人に噛みつきまくりでした。
そして３３％さんが間にはいってなだめるという図式
嫌味は言うわ、無視はするわ、あの兄弟は恐らくこれを最後に縁を
切るでしょう
相続って大変ですねｗ
銀行テレアポ結果
久しぶりに銀行にテレアポしてみようと思い
取引のない新規の銀行に電話をかけてみた。
不動産投資に対して可能性のありそうな銀行を
いくつかリストアップ
群馬銀行
アポとれず、収益物件に対して新規では取引しない
もともとの取引がないと難しい
武蔵野銀行
アポとれず、収益物件に対して新規では取引しない
もともとの取引がないと難しい。群馬銀行と同じ
りそな銀行
メガは駄目なのしってるけど、だめもとで連絡
アポをやんわり断られる。やれるかもしれないけど
プロパーだと時間かかるし、無理っぽいよとフランクに言われる
審査してみてもいいけどさぁ〜みたいな感じ
こちらからお断りした
ということで玉砕
次の銀行を探しましょう。。。
新築アパートについて
現在は新築をメインにRCやアパートを計画していますが
新築アパートといってもいくつかパターンがあります。
難易度が低い順に
１．アパート業者の建売の新築物件
これらは主にアパート建築業者が自社で土地を仕入れて
そこに新築アパートを建築して販売している物件です。
既に出来上がっているか建築中にて販売されています。
初回満室保証という形で満室にしてから引き渡すようなパターンもあります。
既に建築確認は取っているために間取りの変更などはできません。
注意点
利回りが適正な家賃で計算されているか確認する
部屋の広さが充分か確認する（狭小の場合あり）
安すぎるグレードでの建築になっていないか確認する
２．アパート業者の建売の新築物件 建築前
こちらはアパート業者の新築物件という点では
上記と同じですが、建築前の段階でプランを元に購入するパターンです。
非上場だとMDIあたりがやっているビジネスモデルとなります。
このパターンだと業者が土地を仕入れている場合と
仕入れずに投資家が直接土地を買う形で紹介だけというパターンがあります。
こちらは間取りだったりプランに多少の要望を入れたりが可能です。
ただし基本的には業者が得意とするパターンに落とし込まれますので
そんなに自由度がありません。
注意点
営業マンはメリットばかり説明してくるので必ず自分で調べる（家賃等）
３．不動産仲介会社からのプラン付き土地の紹介
不動産仲介業者からプランが入っている土地を紹介してもらい
そのプランで新築を建築します。
建築は不動産業者からの紹介の工務店となります。
紹介してもらった後は基本的には自分で工務店と契約して
プランを詰めていく形となります。
建築条件付きでなければ土地だけ紹介してもらって
自分で工務店を探すことも可能です。
注意点
工務店が財務的に体力があるか、実績があるか確認する
工務店の過去のアパート建築物件を見せてもらう
不動産仲介業者が土地を仲介した後も面倒をみてくれるか確認する
銀行が小さい規模の工務店に対して融資してくれるか確認する
４．自分で土地を仕入れて設計士、工務店を探す
自分で土地を探して、その土地にどれくらいのアパートが建築できるか
希望の利回りでの建築ができそうであれば買付けをいれて
新築を建築します。
いい土地が見つかったとしても、ボリュームチェック依頼をして
プランを作成するのに時間がある程度かかるため
その間にいい土地であると瞬間蒸発してしまうので
スピードが命となります。
注意点
良い設計士、工務店との繋がりが必要
融資は自分で引く必要がある
どのパターンがいいのか？
基本的には利回りは１と２が一番低く
３は若干高くできるかも
４は自分次第で高くできる傾向があります。
ただし難易度は４が一番高いので手間も時間もかかります
不動産投資をお手軽に考えている人には向きません
そういう方には１や２で融資付も面倒見てくれる業者から
買ったほうがいいです。業者の養分になりますが。。。
よく考えればわかりますが、１と２は業者が利益を乗っけて
販売をしております。
４のパターンで建築できれば業者の利益分は自分の利益となり
安く建築ができることとなります。
それと最近は土地がないので１と２の業者も
いまいちな場所でも強気で販売しておりますので
そこは注意が必要です。騙されないようにしましょう
買ってしまった後は自己責任です。
ですので新築を考えている方は
自分が納得する土地を探して建築する４をオススメします。
ただし毎日ひたすら土地探しとなりますｗ
長屋アパート用地 契約完了
先日買付けを入れた豊島区の長屋アパート用地
本日契約してきました。
但し引き渡しが結構数カ月先。。
掘削承諾書を集める余裕を持ちたいということなので
早めに集められればもう少し早く引き渡しできるとのこと。
ということで詳細プランを作って
これからいくつかの銀行に打診していきます。
１つはほぼ確定していますが、
木造で30年出せる所を新しく開拓もしてみたいと思います♪
とルンルンだったのに
帰りに車で事故りました。。。
しかも相手の車にも傷つけて100%自分が悪い
駐車している車に横から擦りました。。。
運転がうまいなんて自負してるのに、
恥ずかしいったらありゃしない。。
保険使うことになるので次回更新で等級ダウンです！
