平成の終わりに契約が続く
本日平成が終わり令和を迎えるという歴史的な日ですので、ブログでも更新しておこうと思います。ちょうど平成最後のまさに今日1件契約をしてきました。
前回の連敗の記事から一転して買い付けが通り今月は2件の契約を済ませました。
1件目
こちらは戸建てのオーナーチェンジ物件としてネットに掲載されていた物件です。表面利回り的には5%以下でしたので通常でしたら華麗にスルーする所ですが、近隣商業地域で80/300%、角地で前面道路は６ｍの公道で3種高度でした。土地で考えると安く1種単価で60万円代でしたので立ち退きできればRC用地になりそうでしたので、とりあえず買い付けを入れました。場所的にも都営地下鉄駅徒歩4分ですので悪くないと思います。
決済時での明け渡し条件は難しそうとのことで、引き渡し後にこちらで立ち退きの必要があります。立ち退きは未経験ですが、とりあえず経験してみようということで買い付けを入れました。恐らく明け渡しが確実であれば業者が買ってしまうので、こういった土地を仕入れるのが業者ではない投資家にとって利益が取れる部分かと思います
融資に関しても打診しましたが、とりあえず明渡しの契約書と建築プランさえ揃えば大丈夫だろうとの事ですので、早めに取り掛かりたいと思います。
仮に立ち退きに失敗すると超低利回り現金拘束クソ物件となります。
ただし区の条例をよくよく見ると想定していたプランが入らない可能性が出てきましたので色々とチャレンジングな案件になりまそうです。
15戸以上が適用だと勘違いしてたなぁ。。さてどうする。
— drac - GT (@drac0606) 2019年4月18日
1.広めの間取り9戸にして再プラン、利回り7%弱
2.戸建てを建てて売る（やったことない）
3.立ち退き後に土地で売る、恐らく損はしない。
4.仲介に泣きつく
2件目
こちらは本日契約してきた物件です。こちらは築古（築年月不詳）の中古物件です。中古を買うのは2013年の2号物件以来ですので6年ぶりぐらいでしょうか。こちらも土地で考えると近隣商業地域で80/500、角地でRCのプランが入りそうな土地です。
ただ古い建物ですがまだまだ使えそうですし現状で10%弱の利回りですので十数年持って回収してからRC用地として建て直しもできそうです。
こちらは業者の買い付けが下の方でいくつか入ってたみたいですが、とりあえずロン特なしで業者金額より少し上乗せして買い付けを入れました。
いつも融資はなんとかなるだろうと甘くみているのですが、大丈夫かな。。。ちょっと不安です。築年月不詳なので、公庫試して駄目ならノンバンク辺りをあたってみようと思ってます。いまの平均借り入れ金利は1%切るのでトラスト3.9%とか聞くと萎えますねぇ。。
令和にむけて金策を。。
ということで、買い付けは２つ通りましたが両方ともロン特なしの現金決済ですので、しばらく現金が枯渇します。年末に購入した自宅用の借地と注文住宅の建築費用に関しても融資が難しいとの返答がきたので自宅は現金投入が確定しています。。。
この2件でも現金が拘束されるとのなるとさすがにカツカツですので金策に走り回ろうかと思います。。靴を舐める覚悟で頑張りますｗ
