平成の終わりに契約が続く

本日平成が終わり令和を迎えるという歴史的な日ですので、ブログでも更新しておこうと思います。ちょうど平成最後のまさに今日1件契約をしてきました。

前回の連敗の記事から一転して買い付けが通り今月は2件の契約を済ませました。

invester-life.hatenablog.com

1件目

こちらは戸建てのオーナーチェンジ物件としてネットに掲載されていた物件です。表面利回り的には5%以下でしたので通常でしたら華麗にスルーする所ですが、近隣商業地域で80/300%、角地で前面道路は6mの公道で3種高度でした。土地で考えると安く1種単価で60万円代でしたので立ち退きできればRC用地になりそうでしたので、とりあえず買い付けを入れました。場所的にも都営地下鉄駅徒歩4分ですので悪くないと思います。

決済時での明け渡し条件は難しそうとのことで、引き渡し後にこちらで立ち退きの必要があります。立ち退きは未経験ですが、とりあえず経験してみようということで買い付けを入れました。恐らく明け渡しが確実であれば業者が買ってしまうので、こういった土地を仕入れるのが業者ではない投資家にとって利益が取れる部分かと思います

融資に関しても打診しましたが、とりあえず明渡しの契約書と建築プランさえ揃えば大丈夫だろうとの事ですので、早めに取り掛かりたいと思います。

仮に立ち退きに失敗すると超低利回り現金拘束クソ物件となります。

ただし区の条例をよくよく見ると想定していたプランが入らない可能性が出てきましたので色々とチャレンジングな案件になりまそうです。

2件目

こちらは本日契約してきた物件です。こちらは築古(築年月不詳)の中古物件です。中古を買うのは2013年の2号物件以来ですので6年ぶりぐらいでしょうか。こちらも土地で考えると近隣商業地域で80/500、角地でRCのプランが入りそうな土地です。

ただ古い建物ですがまだまだ使えそうですし現状で10%弱の利回りですので十数年持って回収してからRC用地として建て直しもできそうです。

こちらは業者の買い付けが下の方でいくつか入ってたみたいですが、とりあえずロン特なしで業者金額より少し上乗せして買い付けを入れました。

いつも融資はなんとかなるだろうと甘くみているのですが、大丈夫かな。。。ちょっと不安です。築年月不詳なので、公庫試して駄目ならノンバンク辺りをあたってみようと思ってます。いまの平均借り入れ金利は1%切るのでトラスト3.9%とか聞くと萎えますねぇ。。

令和にむけて金策を。。

ということで、買い付けは2つ通りましたが両方ともロン特なしの現金決済ですので、しばらく現金が枯渇します。年末に購入した自宅用の借地と注文住宅の建築費用に関しても融資が難しいとの返答がきたので自宅は現金投入が確定しています。。。

この2件でも現金が拘束されるとのなるとさすがにカツカツですので金策に走り回ろうかと思います。。靴を舐める覚悟で頑張りますw

 

買付け連敗続き

久しぶりの更新です。

今年に入ってから随分と良さそうな物件情報が入ってくるようになった気がしています。融資が難しくなってきてる状況から価格が下がっているのと建売業者が土地を仕入れなくなっているのかは不明ですが、ここ2,3年で考えると買付けを入れる機会が非常に増えました。

12月から4月までで買付けを入れた物件は全部で6件です。

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12月

12月には1件の土地の買付けを入れました。これは収益用ではなく自宅用の土地となります。

 現在は賃貸マンション住まいで近隣で買いたい分譲マンションを探していましたが昨今のマンション価格ではなかなか買える気がせずにダラダラと住み続けているのですが、めちゃくちゃ安く土地が近隣で出ていたので条件反射的に買ってしまいました。

安いのには理由があって借地で旗竿地だからです。近隣の坪単価は300万前後ですが、それが100万ちょいだったので飛びつきました。融資の問題はありそうでしたが取り敢えず現金で抑えて融資は後でつけることにしました。(こちらは後々問題になってきますが。。。)

収益とは違って色々とあるのですが、こちらはまた別の機会にまとめようと思います。とりあえず2月末に決済を終えました。

2月 1件目

板橋区の駅8分ぐらいで旗竿地が出たので長屋でボリューム入れた所、8%ぐらいで回りそうだったので買付けを入れました。元付けはソニー不動産。間入れると面倒なのでレインズで調べて直接連絡を取りました。ソニーは「売主を一番に考えてます!」とのことで直接やっても、そんなに優遇はされない気もするけど売主情報を直接聞けるのが大きいので連絡。ロン特なし、満額で買付けを出したが、もう1社同じ条件の買付けが同時にあって最終的に負けました。

2月 2件目

1件目とほぼ同時期に板橋区の駅5分ぐらいのRC用地がでたので早速ボリューム入れてみて利回り的には7.5%超えぐらいいけそうだったので買付けを入れました。元付けは住友。こちらはロン特なし満額でほぼ同時に3社が買付け。印象的には住友は面倒をさけるため業者に卸す気がしてたけど最終的には諸条件がよかった中国人向けに投資物件を扱ってる会社に持っていかれる。

 3月

意気消沈していた所で足立区でも最高の駅から5分くらいの場所にRC用地がでたので早速ボリューム入れて利回り的には7%ちょい超えぐらいだけど、立地が最高だったので買付け。こちらもロン特なし満額でほぼ同時に2社が買付け。最終的にはもう1社が結構な額で買い上がって持って行かれる。。。これは本当に欲しかったのでショックが大きかった。

4月 

現時点で2件ほど買付けを入れてますが現在進行系なので詳細は控えます。

 

ということで直近の買付けをまとめてみました。前よりは土地は出るけど狙っている人も多いので取り合いになってるというのが感じた印象です。皆さん現金で待ってるということでしょうか。これ以上は下がらないのか、もしくはレオパから大和ハウチュまで広がってきた問題がさらに大きくなって混沌としていくのかわかりませんが、買えるときに買っていこうと思います。

 

 

久々の更新

お久しぶりでございます。

ブログを書く気が全く起きません(汗

 

近況としては

江東区のRCが満室になり順調にスタートできました。

豊島区の長屋建築が計画通りに進まず引き渡しが遅れています。。。

ストレスが溜まっている日々ですが、瞑想でもして落ち着かせるしかないでしょう。。

 

ブログの更新頻度が落ちたのは育児でヘトヘトになるのと

Twitterで適当に呟いてそっちで満足してしまっているのでしょう。

 

Twitterアカウントをつなげてみました。大したことは呟いていませんがサイドバーに表示させてあります。

 

次の更新はいつになるのやら。。。

 

 

長屋形式のアパート

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引き続き土地を探しており、いくつか土地の情報を手に入れてはボリュームチェックを行っております。東京都の場合には土地の形状が旗竿だったりで間口が4m未満の場合には必然的に長屋形式のアパートしか建てれないので長屋のプランを入れることになります。(未確認のtwitter上での噂では品川区は4m以下でも共同住宅が建てれるらしいです)

 そんな中で建築士よりこの先、東京都の安全条例が見直される可能性があるという話を聞きました。

「東京都建築安全条例に基づく長屋に係る建築基準等についての見直しの考え方(案)」について、都民の皆様の御意見を募集します | 東京都都市整備局

延床300㎡以上、もしくは10戸以上の場合に見直されますので300㎡以下、9戸以下の場合にはいままでと同様になります。要点だけ抜き出すと

  • 主要な出入り口までの通路幅が2m→3m必要になる
  • 開口部(主要な窓)から道路までの通路を50cm確保する
  • 主要な出入り口までの通路の長さが35mを超える場合通路幅が4m必要になる

 上記の見直しを検討しているようで、実際に施行されるかはわかりませんが可能性は高いのではないでしょうか?

実際に施行された場合には上記に抵触する物件は既存不適格になりますし、いまから建築する物件に関しても上記の条例を見越した設計にしておいたほうが無難かもしれません。既存不適格になるといっても融資が出ないほどの話ではないと思いますので割り切っても問題ないかと思いますが判断は自己責任で。

 

江東区の新築物件の引き渡し

江東区のRC物件の引き渡しが完了しました。といっても外構が終わってないので、まだ見栄えが悪いですが、、、

今回土地から新築を建てるプロジェクトでは初めてのRCでしたが、木造と違って色々と気付き、反省点がありました。

反省点

  • 内断熱仕様でしたが、ウレタンの吹付けの場所に関しての相違があったため吹き付けてほしい場所に吹き付けられれなかった。

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  • 4階部分の避難方法としてハシゴを想定していたが消防からの指摘で緩降機をつけることになった。(コストアップ)そしてこれをつけたことで室内物干しが非常に使いづらくなった。

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  • 設計とのコミュニケーションミスによってコンセント位置が想定とは微妙にずれていて使いづらい位置にある。そしてRCだと簡単にずらせない。。。
  • 電話でのやりとりが多かったので記録に残ってない部分があった。決定事項はすべてメールで記録を残すべき。(ざっくりなやり取りや、記録がなくても木造だと修正がきいたが、RCだと直せないという部分が多かった)
  • 今回の土地は間口が狭かったので、若干無理した間取りを挑戦したがやはり少し狭い。。。入居付けが厳しいかも

細かい点をあげるとキリがないのですが、反省点は次回に活かそうかと思います。次にRCを建てる際にはもっと良い物件ができると思います。(土地が見つかればですが、、)

まずは満室に向けて入居付けを頑張らなければいけないのですが、8月の引き渡しだと動きが少ないので今月で満室にするのは厳しく9月10月で満室にする予定です。今回は狭い部屋の間取りが厳しいかもしれないのでADをつけて募集する予定です。

 

 

土地買えず

先日買い付けを入れていた大田区の土地ですが買えませんでした。。。

 

invester-life.hatenablog.com

 売主がお金の調達ができたようで売止ということです。

 

具体的には大田区京急大森町という駅から徒歩6分ぐらいの土地でしたが、うまくいけば利回り9%狙えたので残念です。。

 

大田区だと自宅からも近いので狙っているのですが、なかなか土地が出てこないなかで今回いい情報だったのですが、、、、

ということでめげずに次の土地を探していきます!

 

現場チェック

本日は死ぬほど暑いなか江東区の現場を確認してきました。

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やっと足場が取れた外観の写真。サッシは黒に

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窓先空地と隣地の再建築不可物件

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室外機はすべて屋上に設定

 

今月末に引き渡し予定です。杭を含まない建築の坪単価は壁式RCで73万円くらいなので安くできたのではないでしょうか?RC用地は探していますが中々でてこないので連続して建築できていないですが、今後も頑張って探していきたいです

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