2019年の振り返り

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早いもので、もう2019年も終わろうとしています。このブログもほとんど更新しなくなりましたが、とりあえず備忘録として不定期に書き込んでいこうかと思います。

2019年を簡単に振り返ってみます。

2月

12月に契約した自宅戸建て用の借地権を決済しました。こちらに関しては今でも正解だったのかわかりません。収益用ではないので何が正解かわかりませんが、勢いで買ってしまいました。現在は社宅として賃貸に住んでおり、ずっとマンションを探していました。ただ最近の新築マンション価格が高止まりしており、なかなか希望のマンションがない中で希望の場所にかなり安く土地が出ていたので買付を勢いでいれてしまいました。安い理由は借地で旗竿だからなのですが、それでも少し安いほうかと思います。

失敗かもしれない点としては融資がつかなかったことです。地主は寺なのですが融通が効かずに「融資承諾書」に関して寺指定のフォーマットでないと渡せないと言われて、これに対応してもらえる金融機関が5,6行あたりましたが全て玉砕した事です。唯一対応できるかもと言われた支店がこの寺のメインバンクの支店なのですが、この支店とも話しましたがプロパーだと難しく個人の住宅ローン扱いとすればいけるかもしれないとの話になりました。しかしながら法人の役員報酬を抑えているために住宅ローンの審査が通ったとしても総額の3割程度しかいかなそうという事になりました。

融資については完全に策がなくなり、結局現金で決済する事になりました。これは完全に失敗です。

ただし家族が住む家であり、家族の満足度が高ければそれでいいのかもしれないと割り切れれば場所も悪くなく広さもあって、個人的にはゴルフシュミレーター部屋も作る予定ですので満足といえば満足なのですが、ちょっとモヤモヤしてる感じです。損を出さないようにするためには当分引っ越しはできないですし20年ぐらい住まないと駄目でしょう。

建築の進捗はかなり遅く、ハウスメーカーに頼んでいれば今頃は完成している予定だったのですが地場の工務店に頼んでおり、時間がかかるようで今やっと基礎にとりかかった感じです。

3月

豊島区の新築木造の長屋が竣工しました。この物件はかなりトラブルが続いて、そもそも余裕をみて1月の引き渡しだったのですが、遅れに遅れて3月末もギリギリ間に合うかという状況なうえに出来上がる前から申し込みベースで満室になるという嬉しい悲鳴状態でした。結局3月の入居予定日が早い順から部屋を無理矢理仕上げていくというやり方をしましたが雑な仕上がりが目立ち入居後のクレームも多く、4,5月は細かい修繕が続き、7月ぐらいにやっと落ち着いてきた感じです。

 もちろん全て直してもらっていますが、ひどい施工でした。不安だったのでインスペクションもいれてチェックしてもらい不備は全て直してもらいました。2度とここに頼むことはないでしょう。都内で3階建ての重層長屋を得意にしている設計士ですが訴訟する寸前までいきました。問題が続発しているのに呑気に海外にゴルフ旅行行っている事にブチギレそうになったりして、もう関わりたくもないのですが今後も問題が出たら対応してもらわなきゃいけないので大人の対応するしかないでしょう。。。はぁ〜思い出しただけでストレス。。。

5月 

23区内の築古の戸建てを立ち退き予定で決済しました。戸建てでオーナチェンジとして利回り4%代で出ていたのですが土地としては比較的安く、解体してRCで建て替えれればと思い、初の立ち退きチャレンジでした。 決済時には立ち退きできるかは交渉してみないとわからないと言われ明け渡し合意書も出せないと言われていたので怪しかったのですが、なんとかなりました。

立ち退きまでは良かったのですがプランニングに失敗もあって、ワンルーム条例をチェックしてボリュームチェックしていたのですが、区の指導要綱をチェックしておらず駐輪場や自主管理歩道などの制限にひっかかり予定のボリュームが入らないという事が判明して、更に直近の建築費の見積もりを取ったところ2年ぐらい前よりも全然建築費がアップしており当初の予定だとRCで8%超えるぐらいのプランだったのですが、7%代に落ちてしまいました。。。。

融資は8割ぐらい出そうで、残り2割を公庫での協調融資を狙っており、年明けにでもアポを取る予定です。

現在建築確認を通す段階まで来ており来年の秋頃に竣工予定です。

9月

 北区の築年月不詳のアパートを決済しました。こちらは利回り10%ぐらいで土地値に近く3方向道路でRCの4階建てに建て替えられそうなので買いました。しばらく持って回収後に建て替えられればいいかなぁ〜という感じですが、外観しかみておらず中を見れていませんのでどれだけ古いのか想像もできませんが、とりあえず和室はすべて洋室にリフォームしてあるとのことなのでなんとかなるでしょう。ただつい最近横浜の築古の漏水で50万の請求がきて少し不安ですが。。

invester-life.hatenablog.com

 まとめ

 融資が全体的に厳しくなる中で物件価格も落ちてきているとの話もありますが、23区内は一部エリアを除いてはあまり落ちてきている雰囲気はありません。2019年を振り返ってみると「これは買って良かった!」という物件はなく、「なんか微妙だけど損はないかな」的な物件ばかりだった気がします。来年こそは「会心の買い!」という物件に出会えればと思います。

個人の資産管理会社なので無理に買わなくてもいいのですが、サラリーマン経験がなくずっと事業をやってきたマインドとして現状維持=衰退というイメージがあり、売買を継続しながら拡大しなければいけないという、ちょっとした強迫観念的な考えが根底にあるかもしれないです。。なので年に1,2棟は手掛けながらRCで10年ぐらい木造で5年ぐらい経過した物件は徐々に売却していくサイクルで回したいところです。

不動産の方向性的には少し変わってきて、子供が生まれた直後は男でも女でもこの世の中をサバイブできるような人間に育てあげ、相続など一切残さず一人で生きていけるよう育てようと思ってましたが娘が生まれ、ほぼ毎日育児をしているうちに母性本能?が目覚め子供に残せるような資産性の高い物件、すなわち都心よりの物件、CF低めな物件の方がいいかなとも思っています。お金に厳しく育てあげた結果P活女子にでもなったらやりきれないよなぁ。あと急に死んだとして地方の高利回りボロ物件なんて運用できなそうなので。

ということで来年も1,2棟ほど買えるよう毎日お祈りします!