世田谷区での長屋に対する規制
世田谷区では2012年頃に長屋に対する規制を行い
不動産投資界隈では話題になっていましたが
今年にも条例が改正されより厳しくなりました。
以前の規制では300㎡以上の土地に建築する
長屋が規制の対象でしたが、
今回の規制では面積は関係なく部屋数が12以上で規制対象となります。
（商業系地域では15以上）
規制対象の建築物に該当した場合には
主に居室空間の広さ、隣地との距離
に対して制限がかかりますので注意です。
詳しくは下記から
世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が改正されました（長屋及びワンルームマンション建築物の適用範囲を拡充しました） | 世田谷区
特に隣地との距離に関して
ギリギリに建てられているアパートは
結構多いと思うので、気をつけましょう。
これによって既存不適格になる物件をお持ちの方は要注意です。
早めに売却するのがいいかと思います。
豊島区長屋アパートの詳細プラン
豊島区長屋アパート詳細プランが上がってきました
9戸の3階建て長屋です。
3階建ての長屋って3階部分の階段が長くて
なんか微妙だなと思っていたのですが
何棟か見学でみさせてもらってるうちに
悪くないな～と思うようになってきました。
といっても5年以内に売却しちゃうかもしれませんが。。。
ちなみに豊島区にはワンルームマンション税というのがあります。
こちらは30㎡以下の部屋が９戸以上ある場合には
１戸につき５０万円支払わなければいけません。
仮に25㎡ x 9部屋の場合には450万円を豊島区に払う必要がでてきます。
しかしながら１部屋を30㎡以上にすれば税金はかかりません。
24㎡ x 8部屋 30㎡ x 1部屋 にすればOKとなります。
今回は長屋ですので3階部分の部屋に関しては階段部分で
面積を稼ぐことができるのでうまく1部屋のみ30㎡以上にできそうです。
これが共同住宅だった場合難しかったかもしれません。
ということでうまくワンルームマンション税は回避できそうです。
金地金の取引 結果的に意味なし
金地金の取引をするべく
税理士からの回答もまたずに説明を聞きにいきました。
しかし本日税理士からの回答が来まして
今期、このままいった場合の想定の数値を頂けました。
課税売上：5300万円
非課税売上：1.34億円
課税売上割合：約28.4％
支払い消費税：370万円
今期に法人所有の自宅マンションを売却したのを忘れてました！！
マンション売却の土地の部分が大きいです。。。
ということで仮に課税売上割合を５０％にするためには
8000万円分の金の売買が必要になり
こちらのスプレッド手数料が約50万円
そして50万円の手数料を支払って還付される
消費税の差額が約80万円
ということであまり意味がないという結果になりました。。。
ですのでとりあえず来期に持ち越しです。
来期に2棟分の建築費の消費税が戻ってくるように
調整してみたいと思います
第一商品で金地金の取引
先日、消費税還付のために金地金を取引することを
書きましたが
本日、渋谷の第一商品に出向いて
話を聞いてきました。
しかし対応してくれた担当の女の子が
恐らく新卒？で要領が悪い、、
話している途中で少しイライラしちゃいました。。。
とりあえず当日に買ってすぐ売ることは可能とのことなので
今月のどこかのタイミングで実行します。
電話のみで売って買ってはできないみたいで
一旦買った際には手渡しをしないといけないとのこと
ちょっと面倒だけれども、一番スプレッドが低いので
第一商品にて売買しようと思います。
顧問税理士にいくら分の金を取引することで
ほぼ全ての消費税が還付されるか試算してもらっているので
その金額分を取引予定です。
江東区の土地の決済完了
江東区のRCマンション用地の決済が完了して
引き渡しが終わりました。
古家の鍵を受け取りましたが、即解体なので
鍵は不要なのですが、なんとなく受け取ると捨てづらい。。
鍵って捨てづらくないですか？
ただ結局決済日までに融資が間に合わずに
土地はとりあえず現金で決済して、
後にバックファイナンスとなりました。
某都民銀行が期待を持たせて間に合わせるとの話だったのですが
間に合いませんでした。。。
横浜銀行からは内諾はもらっていたのですが
銀行取引を広げたいため、新規で都民と関西アーバン
で頼んでいたのですが、都民は駄目でアーバンは
７月に入ってからの結論となりました。
おそらくアーバンより横浜銀行の条件の方がいいのだけど
多少条件悪くてもアーバンとの取引を選ぶべきかジレンマです。
ちなみに本日の決済がなかなか面白く
売主が相続人で３人いたのだけれでも
振込が３等分ではなく、３６％、３３％、３１％みたいな感じでした。
３１％の人が当日にその事実を知ったのか
非常に険悪な雰囲気。。。
仲介、司法書士、買主の私を目の前にしてるのも関わらず
３１％さんは３６％の人に噛みつきまくりでした。
そして３３％さんが間にはいってなだめるという図式
嫌味は言うわ、無視はするわ、あの兄弟は恐らくこれを最後に縁を
切るでしょう
相続って大変ですねｗ
