久しぶりの更新と現在の状況
更新がかなり久しぶりになってしまいました。
江東区のRC計画の進行については
先月上棟までいきました。
ここまでの振り返りとして
2017年4月 土地の契約
2017年5月 設計会社との契約
2017年6月末 土地の決済
2017年7月 おおまかなプラン概要の決定
2017年8月 古家の解体
2017年8月 ボーリング調査
2017年10月 確認申請手続き開始
2017年12月 工務店を決める
2018年1月 確認申請おりる
2018年1月後半 着工
2018年5月末 上棟
おおまかには上記のようなスケジュールで進んでおり、予定としては
2018年7月末 引き渡しとなります。
すべてが順調に進んだかと言われるとそうでもなく、
近隣住民からのクレームや確認申請がおりずに色々と裏技を使ったりとありました。
現在は内装などの仕様決めなどをしておりますが、
やはりグレードの高い建材を見てしまうとグレードアップしたくなります。
その衝動と戦いながらコストとの折り合いを見つつ楽しみながら進めております。
所有物件一覧
いままでの所有物件の一覧のまとめ。随時アップデートしていきます。
物件1号
横浜市 2012年購入
築30年超の軽量鉄骨アパート（セキスイ施工）
このときは融資という借金が怖く現金で買える範囲のアパートを探していて会計事務所の紹介で買う。借地で利回り20%強。現在も保有しており、投資額はすでに回収済みでかなりのキャッシュマシーン。出口をどうするか、それが問題。
物件2号（売却済み）
練馬区 2013年購入〜2015年売却
築26年の木造アパート
物件1号で賃貸経営の流れがわかったので翌年に2号として購入。利回り9%。当時は間取りまで見て購入しておらず、今考えると買わないであろう間取りの狭小3点ユニットのアパート。2年ほど保有して売却。キャピタルゲインで＋1000万ほど。ちょうど太陽光発電を4区画ほど購入して一括償却したので利益を出しておけるうちに売ろうと決断しその利益を損失にぶつける。
物件3号
横浜市 2016年土地購入
土地から新築 木造2階
以前問い合わせした仲介会社の担当よりローンキャンセルでプラン付きの土地の紹介を受ける。建築条件付きではなく別のプランでもいいとの事だったので、以前からやってみたかった間取りプランなども自分で考えれる土地から新築を初めて手がける。このプロジェクトのおかげで建築基準法など色々と調べるきっかけとなった。最終的な利回りは8%弱。東横線の駅徒歩4分なので入居率は悪くはないが、色々と無駄にお金をかけてしまい最初の計画よりだいぶ利回りは下がってしまった。楽しかったからいいけれど投資として失格。
物件4号
物件3号以来は中古は検討せずにずっと土地から新築をやりたく土地のみを探していた所で大手不動産会社のHPで発見。4階が建てれる土地だったので鉄骨かRCで検討して複数社に問い合わせしRC可能とのことだったので壁式RCで建築。最終的には建築坪単価73万、利回り7%後半。このプロジェクトのおかげでRCの経験をつめた
物件5号
豊島区 2017年土地購入
土地から新築 木造3階 長屋
物件4号とほぼ並行して土地を購入。こちらの土地はsuumoで発見。私道のドンツキ2m接道なので長屋で計画。こちらは色々と問題があったのだが記載は避ける。。。
滅失登記を自分で行う
随分と更新に時間があいてしまいました。。。。
やっぱりブログは性に合わないかも
更新がめんどくさくなりますね。。。
さて先日取り壊した江東区の土地の建物ですが
登記してある建物を壊した後には
取り壊しから１ヶ月以内に滅失登記を申請する必要があります。
これは義務であり申請を怠った場合には
10万円以下の過料に処されることがあります。
通常は土地家屋調査士などに依頼することなり
金額は４〜５万円かかります。
今回見積もりを取った所、５万円弱でしたので
自分で申請することにしました。
自分でやればお金はかかりません。
滅失登記の必要書類
解体業者からもらう書類
- 建物滅失証明書
- 解体業者の登記事項証明書
- 解体業者の印鑑証明書
自分で用意する書類
- 登記申請書
- 現地案内図
売主からのもらう書類（建物の所有者が違う場合）
- 委任状
- 印鑑証明書
滅失登記申請書をダウンロードする
これで申請書類に記述して
建物がある対応の法務局にもっていって提出すればOKです。
不備があれば連絡がきますので難しくなりません。
今回は墨田法務局に持っていって申請しました。
滅失が終わった後に書類を送ってくれるとのことでしたが
返信用封筒を用意しないといけないので
面倒ですので受け取らなくてもOKです。
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役員の社会保険料を安くする方法 厚生年金と健康保険は高い！
私の法人の決算期は９月末ですので
そろそろ来期の役員報酬やら予算やら
節税対策などなどを考えなければいけないのですが
無理だと思っていた社会保険料を減らす方法を見つけましたので
来年はこの方法を使って節税したいと思っています。
健康保険と厚生年金の上限をうまく使う
健康保険料と厚生年金には上限があります。
健康保険料にの上限は年間573万円となり、それ以上の金額については健康保険料は上がりません。
厚生年金保険料の上限は月150万円となり、それ以上の金額については厚生年金保険料はあがりません。
ですので、例えば年収1200万円の役員報酬の場合に
月給 10万円
賞与 1080万円
とすることで保険料と厚生年金の減額が可能となります。
ただし役員の賞与については事前に確定する必要があります。
事前確定届出給与にて賞与額を決定する
基本的に会社の役員は給与を期の途中に
変更することができませんし、
予定外の儲けが出たからといって
急遽役員に対して賞与をだしても
２重課税される仕組みになっています。
（損金にならないため）
なので基本的に役員には賞与は出さないほうがいいのですが
ただし賞与額を事前に決定して税務署に届けることで
損金として計上可能になります。
どちらにしろ、役員報酬は期の初めから
3ヶ月以内に決定することになりますので
今年の年収は1200万円と決めたら
月給を100万円にするのではなく
月給を10万円と賞与を1080万円に設定します。
シミュレーション
平成29年度の東京都でシミュレーションしてみます。（40歳以上）
平成29年度保険料額表（平成29年4月から8月分まで） | 健康保険ガイド | 全国健康保険協会
月給100万円の場合
健康保険 113,288円/月
厚生年金 112,728円/月
年間支払額 2,712,192円 （会社負担分含む）
月給10万円 賞与1080万円の場合
健康保険 11,328円/月
厚生年金 17,818円/月
賞与時 健康保険 662,388円（573万円 x 11.56%）
賞与時 厚生年金 272,730円（150万円 x 18.182%)
年間支払額 1,284,870円 （会社負担分含む）
単純に計算すると法人負担分を含めて142万円強の
削減効果となります。
注意すべき点
月給分を賞与として支払っていますので
毎月の振込額は10万円のみとなり、
それなりに生活資金に余裕がある場合に有効です。
もう1点は上記の例ですと142万円分の効果がありますが
その分、個人にかかる税金と法人にかかる税金は
多少が上がりますので注意が必要です。
ということで、不動産投資の資産管理法人として
専業で法人を運営している方は試してみては如何でしょうか？
ただし念のため税理士、社労士に確認をしてください！
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アパートローン「私はこうして破産した」
不動産投資家から見ると、ありがちな
未経験者からすると「やっぱり不動産投資は怖い。。」
という刺激的な記事がありました。
情弱な地主がアパートを建てて破綻するというニュースです。
サブリースなので安心という営業トークを信じて
建ててしまってはいけませんね。
サブリースのメリットとは（営業トーク的に）
部屋を建築した会社に一括で借り上げてもらうことです。
大家としては何もすることがなく、入居者が誰なのか考えることもなく
サブリース会社から毎月保証された額が振り込まれます。
たとえ空室になろうともサブリース会社が家賃を保証してくれるので
安定した収入がある仕組みになります。
サブリース会社はそのアパートの想定満室家賃収入の
８０〜９０％ぐらいを支払うことで保証する仕組みとなります。
アパート営業マン達はサブリースという仕組みを
セットにして地主に安心させ夢のような
メリットを説明して契約に結びつけようとします
・30年一括借上げ（ローン返済まで）
・煩わしい管理業務は一切おまかせ
彼ら営業マンは契約を結んでしまえば
その後の事は関係ありません。
30年間も面倒をみてくれるわけもなく
都合のいいことばかりを説明してきます。
サブリースの問題点、デメリットとは
家賃保証について
30年間一括で借り上げてくれることは事実ですが
新築時の家賃が保証されているわけではありません。
会社によっても異なりますが2年毎に契約を更新する際に
家賃の見直しが行われて家賃が下がる可能性があります。
そうすることで当初見込んでいた額が入金されなくなる
可能性があります。
修繕費や原状回復費を上乗せしてくる
すべての業者がとはいいませんが
一部のサブリース業者では不要な修繕費や
原状回復費を請求してくることがあります。
つい先日もレオパレスが訴えられていましたね。
サブリースでお任せしてしまっている
一部のオーナーは修繕費や原状回復について
内容をよく理解しておらず業者の言いなりになっている
場合があり、そこにつけこんで上乗せしてくる
一部の業者がいますので注意です。
解約時のリスク
契約次第ですが途中解約ができたとしてレオパレスなんかだと
解約時には入居者を全部追い出して
全部屋空室にわざわざしてくる事があります。
一旦全部屋空室になるとそこから満室にするまで
数ヶ月はかかりますし、その間はローンがあれば
持ち出しになるリスクがあります。
不動産投資はおまかせしない
サブリースに対する風当たりは最近強くなってきており
色々と問題になってきています。
こういった業者は情弱相手に
何も考えなくてもいいように商品を作っていますが
美味しい利益だけを抜かれていることに
気づくべきでしょう。
不動産投資のブログを読んでいる方には
大体勉強熱心ですので、問題ないと思いますが
不動産投資は自分で考えて、自分で決断して
自分で責任を取る覚悟で行わなければいけません。
数千万円の借金を背負っているのですから。
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北朝鮮が核実験を思ったより早く行う
2017年8月ソーシャルレンディングの投資結果
不動産投資ネタだけだと書くことも
なくなってきるので投資全般の実績も
公開していきたいと思います。
2017年8月ソーシャルレンディングでの投資結果
8月は308,543円の分配金がありました。
マネオでは法人口座と個人口座を分けて２つの口座で
運用しております。
上記以外にもOwnersBookとTATERUに投資していますが
四半期に一度しか分配がないので
記載しておりません。
総投資額は6800万円ほどになります。
他にもいくつかソーシャルレンディング会社はありますが
基本的には無駄に分散はしておりません。
業者破綻のリスクが少なそうな会社にのみ投資しております。
それと怪しい会社がたくさんありますので
それらのサービスは使っておりません。
基本的には口座に眠ってる資金の効率的な運用を
保守的にしたいと考えているので
利回りよりも安定重視です。
ネットで記事を書いているソーシャルレンディング関係の
アフィリエイターは無責任に宣伝しておりますので
気をつけましょう。
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いくつかのスクリーンショットを添付しておきます
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