管理会社の開拓
昨日、江東区のRC物件の近辺にある
管理会社に飛び込みで話を聞きに行ってきました。
3社回ろうかと思っていましたが
1社は火曜日でお休みだったので
2社のみ話を聞くことができました。
そのうちの1社で女性が担当してくれたのですが
なかなか厳しい意見をもらいました。。。
現在計画しているマンションは
11戸すべてワンルームなのですが、
ワンルームについては料理の匂いが部屋中に
広がるので嫌がる女性が多いとのこと。1Kの方がいい。
クローゼットについてもオープンクローゼットや
ハンガーパイプ丸出しのものだと服に匂いがつくので
嫌がる女性がほとんど。
独立洗面の水栓はシャワーがついていたほうがいい。
理由は不明。。別に朝シャンするわけではない。
たぶん掃除ができるからとのこと。
女性だと賃料が多少高くてもより好みの部屋を選ぶ
男は結構値段で決める。
ということで結構厳しく意見をもらえました。
今の設計段階のうちにキッチンに扉をつけて
1Kにできる部屋は 1Kに変更しました。
11部屋中の4部屋は1Kに変更できましたが
残りの7部屋はワンルームを変更できません。。。
まあ男に入居してもらえればいいので
内装をシックにするかもしれません。
そして最悪、想定の賃料では決まらないかもと言われてしまいました。。
近隣の新築マンションは25㎡で9万円台と強気設定の
部屋はAD200つけて決めているとのこと。
こちらは8万円台なのでADは不要だと思われるが
結構近隣の競争は激しいかもしれない。。
今の内になんとか差別化を考えていければと思います。
まあ入居が芳しくない場合には
ADつけて満室にしてすぐ売ってしまえば問題ないけどｗ
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太陽光発電の改正FIT法のみなし認定の申請方法 - 業者が破綻している場合
2017年4月1日に改正FIT法が施行され
いままでの設備認定という方式から
事業計画認定という方式に変更されます。
平成28年度までに旧制度にて認定を受けており
既に売電を初めている太陽光発電所に関しては
現状では「みなし認定」とされ
新たな制度での再申請が必要となります。
申請期限は平成29年9月末です。
何をすればいいのか
自分で野立てを作った人以外ですと
だいたい業者から発電所をパッケージで買っている方が
ほとんどだと思います。
そして業者から買っている場合には
基本的には業者がすべて申請をしてくれるはずですので
特になにもすることはないはずです。
販売業者が破綻している場合には
これはレアなケースかと思いますが
私のケースですｗ
4区画持っているのですが、そのうちの1区画を販売した
業者が破綻しました。
ちなみに業者は「電現ソリューション」という業者です。
幸い売電は始まっていましたのでお金を払って
発電所が動いていないという状況ではないのですが
そういう方もいるみたいですので
そういう意味では運が良かったのかもしれません。
ということで、自分で再申請する必要があり
私のケースですとFITポータルサイトの
設置者のID・Passは持っていましたので
自力で申請してみました。
申請手順
１．FITポータルサイトで新規登録ボタン
２．登録者として新しくID（登録者ID）を作る
３．設置者IDでログインする
４．みなし認定された発電所を選択して登録者ID変更をする
→先ほど作ったIDを指定することで、自分の登録者IDと設置者IDを紐付ける
５．先程作った登録者IDでログインする
６．先程紐付けた発電所を選択して「みなし認定移行手続き」をクリック
これだけで完了です。
２つのIDが存在しており、
設置者ID＝私
登録者ID＝業者
という形だったのを新しく自分の登録者IDを作成して
自分の登録者IDと設置者IDを紐付けることで
みなし認定移行手続きができるようになります。
正直最初は意味がわからなかったのですが
まったく繋がらない役所に電話をかけまくって
（お盆の暇な時期を狙いました）
やっとつながって聞き出すことができました。
基本的に電話が繋がらないので
Androidのリダイヤルアプリを使うのが便利です。
ということで申請後、連絡はまだ何もありませんが
無事移行できたと信じたいです
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江東区RC計画のボーリング調査の結果
現在設計中の江東区のRC建築計画ですが
ボーリング調査が終わり結果が送られてきました
ちなみに近隣の地盤データは下記のような
サイトでみることができます
江東区ですので基本的には地盤は緩いのですが
建築予定の地名を考えると
昔は海だったのではなく
しっかりとした地盤があったのではないかと
考えられる場所だったので
淡い期待を持っていたのですが
結果は。。。。
37m付近から地盤が堅く（N値=50以上）なるとのことで
杭基礎 1,000万円以上コースが決定しました！
N値とは63.5kgのハンマーを高さ75cmから落下させ、
ザンプラーを30cm貫入させるのに要す打撃回数のこと
N値50以上が堅い地盤となります。
恐らく1200万円〜1300万円ぐらいではないかとのことです。
ということで残念ながら結構なコスト増となりますが
一応1,000万円ぐらいを想定していたので
そこまで予算的には厳しくはないのですが
甘い期待を持っていた分、精神的ダメージが大ですｗ
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静岡県 太陽光発電所の収益7月分
不動産投資ブログを勢いで初めてみましたが
書くネタがなくなってきていますｗ
２，３年で不動産投資ブログが更新されなくなっていくのは
そういう理由なのでしょう。
というわけで投資全般に広げて
記事を書いていこうと思います。
まずは所有している太陽光発電所の収支を公開してみます。
50kwを3画区所有しています。
収支はこちら
期間 6月13日〜7月12日
No1. 購入電力量 6,016kWh 233,902円
No2. 購入電力量 5,847kWh 227,331円
No3. 購入電力量 6,074kWh 236,157円
保守費用 -36,500円
監視費用 - 9,000円
地代 -40,800円
収支 ¥611,090
過積載ではないので、他所のブログと比較すると
微妙な数値ですが、こんなものでしょう。
梅雨は雨が少なかったのですが
8月は雨だらけなので、来月辺りの明細が少し怖いです。。
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重要事項説明書を聞きに行く、長すぎ。。。
本日はまだ買うと決めていないのですが
購入を検討している自宅マンションの重説を聞きにいってきました。
とりあえず重説を聞いておけば
ある程度は部屋を押さえておけるとの
営業のプッシュでしょうがなく聞いてきました。
２時間もつらつらと聞いて疲れました。。。
しかし現状のマンション価格は高いです。
いま検討してるマンションは高くておなじみの
すみふですが、その中でもタワー最上階の
プレミアム住戸を検討しているのでバカ高いです。
先日プロパーで銀行に融資相談してみたところ
近隣のマンションとは坪単価がかけ離れているので
６割ぐらいしか出せませんと言われましたので
正直かなり迷っています。。。
手出しで現金が減ってしまうのはなるべく避けたいです。
独身なら絶対にこの時期にこんな金額のマンションは
買わないのですが、家族のプッシュがあると
まあ損してでもいいかなぁとか考えてしまいます。
ただしそれを法人で買うのであれば
決算書に響いてくるのである程度慎重にならないといけません。
マンション価格はいまがピークと言われており
オリンピックや生産緑地など今後価格が下ると言われている
イベントが押し寄せてきますので
正直この時期には買いたくありませんｗ
といっても下がらずに横ばいの可能性もありますが。。
ということで悩み中です。。。
しかしモデルルームみちゃうと欲しくなっちゃうねぇ
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ある店舗事業への投資
本日出資先の法人の代表と打ち合わせ。
ここの法人は業績はかなり厳しかったのですが
最近方針変更により単月黒字になっています。
とはいえ、当初は上場かM&Aによるバイアウト前提でしたが
現状は非常の属人的なビジネスになっており
出口が見えない状況です。。。
まあ出資なのでそんなものですが
そんななかで一緒に取り組めないかとの話があり
ある店舗のオープンに700万円ほど投資してほしいとの
話がありました。
回収予定は半年です
利回りを計算すると200％になりますｗ
そんなおいしい話はないのですが
事業の内容はある程度知っているし
騙される事もないと思うので
のってみようと思っていますｗ
はたしてどうなるか
店舗のオープン予定は10月です！
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ケネディクスがクラウドファンディングへ参入
ソーシャルレンディングへ参入するとニュースがありました。
具体的にどのようなサービスになるのかは
明らかにされていませんが楽しみです。
記事内では「投資型クラウドファンディング」との
記載がありますので、融資型のソーシャルレンディングとは
違った形になるのではないかと考えます。
現在融資型のソーシャルレンディングで不動産を扱っている
サービスですとマネオやOwnersBook等ありますが
これらの会社が提供しているサービスとは異なるのかと思います。
投資型クラウドファンディングで不動産系ですと
TATERU FUNDINGやみんなで大家さん（この会社はアレですが、、、）
などの不動産特定共同事業法を使ったサービスになるのかなと
予想しますが、このスキームで投資家にうまく還元できている
サービスはあまりないので少し期待したい所です。
TATERUなんかも基本的には本業のアパート建築の
営業の為にサービスを運営している部分が大きいです。
個人的にはマネオやOwnersBook、TATERU FUNDINGでも
投資をしておりますが、基本的にはレバレッジが効かせられずに
現金投資になるので効率的ではありません。
余剰資金で貯金しておくのであれば、こちらに回したほうがいいので
投資しております。
ただし目利きというかサービスをよく調べないと
みんなのクレジットやらクラウドバンクやら
よくないことをしている企業も多いので注意が必要です。
少なくとも代表者の経歴を調べたり、
電話して質問して対応を調べたりしたほうがいいでしょう。
私も中古物件が高すぎて買えずに資金を眠らせていたので
余剰資金で投資していったらいつのまにか
数千万円を投じており、毎月30万円ほど分配がありますｗ
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