賃貸物件で大麻栽培
大阪の賃貸物件にて入居者が大麻を育てていて
逮捕されたニュースがありました。
7部屋を使って育てていたようで
大家としては一気に7部屋も退去が発生するので
痛いですね。。
ちなみに大麻は日本では麻薬として
非常に危険な印象を植え付けていますが
オランダでは合法であり、アメリカでも
一部の州では合法化されています。
ちなみに私はアメリカに住んでいたことがあり
普通に友人達は吸っていたし、
好きな人は栽培もしていました。
屋外で育てる場合は気になりませんが
室内で育てる場合には臭いが強烈ですので
近隣に確実にバレます。
クサいわけではないですが、独特の臭いが
するのですぐに分かってしまいます。
仮に自分の物件にてこのような事件が起こった場合には
損害賠償ができるわけもなさそうですし
ただただ面倒が増えるだけで、１つも得はなさそうなので
少しでも怪しい匂いがしたら、管理会社に連絡して
段階的に退去してもらいましょうｗ
そして匂いがすごいという理由で
原状回復費を大幅に請求できれば御の字ですｗ
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根抵当設定と手形貸付
江東区RC計画の融資ですが
無事に稟議が通りましたので融資がOKとなりました。
今回は土地は既に現金にて取得済みでしたので
土地に関してはバックファイナンスとなり
融資は総事業費に対して実行されます。
まずは土地代の部分を手形貸付にて融資してもらい
今後建築が進む段階で、着工、中間、引き渡しの3段階で
融資が実行される予定です。
竣工時の引き渡しの際に長期貸付に切り替えて
総額分の融資をしてもらい、その金額にて
全ての手形の支払いが同時に行われることになると思います。
今回人生で始めて手形を使いました。
といっても用意されたものに押印しただけですが。。
とりあえずこれで次のプロジェクトを並行して
走らせることができるようになったので
また土地探しです！
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狭小ルームの収納について考える
狭小ルームといっても最近流行り？の
10㎡前後の超狭小ルームではなく
15〜20㎡以下ぐらいの部屋のことで
よくあるワンルーム、１Kの部屋には
大体収納がついています。
こんな感じの↓
↑は私が去年建てた横浜の木造物件
ロフト付きなので20㎡以下だったけど
収納は普通につけました。
現在計画しているRCや長屋に関しては
いくつかの部屋では20㎡より狭くなります。
その場合に収納をどうするか
考えなければいけないのですが
最近よく見かける形だとオープンタイプのクローゼット
↓こんな感じ
これだと内見時に部屋を広く見せれるし
図面の畳数も大きく見せれるので普通の収納より
いいかもしれない。
もう１つの案としては
ハンガーラックを施主支給しておいておく
これなら入居者が好きな場所に置けるし
部屋も広く見せれる。
ちなみに↑の写真のはベルメゾンで買えます。
ということで今回のRC計画の狭めの部屋に関しては
ハンガーパイプかオープンクローゼットを採用する予定です。
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事業投資の失敗
投資事業の一部として
事業投資を行っております。
現在の投資先は6社あります
どれもIPOまでは全然遠いですが
せめてM&Aでバイアウトできればと考えていますが
やはりなかなかうまくいきません。
著名なエンジェルやVCと一緒に相乗りで投資するのが
一番いい方法ですが、それだとお金は増えるかもしれないが
「やっている感」が少ないので、自ら開拓して
投資をしていますが、これがかなり難易度が高いです。
基本的には起業した企業の生存率はかなり低いので
駄目元で成功したらラッキーという認識での投資ですが
いざ駄目になると結構ダメージが大きいです。
直近で1社が駄目になりそうです
というか駄目でしょう。。。
通常投資であれば駄目であればお金は返ってきません
但し今回は色々と問題があり、裁判するかもという
段階まできて、結局相手側が非を認めて
返済するという形になりました。
ただし返済期間は20年！！
うーむ、はたして戻ってくるのかな。。。
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レオパレスが自社物件処分
スーモ賃貸経営サポートは結構便利
そういえば先日行った賃貸住宅フェアにて
大して収穫はなかったと書きましたが
SUUMOのブースにて紹介があった
SUUMO賃貸経営サポートのサイトは便利だなと思いました。
HOMESでも似たようなサイトを作っていますが
SUUMOの方が使えるなと感じました。
まず指定したエリア周辺の
平均の坪賃料が1発で見れる点は便利です。
例えば今回計画している江東区RC計画での家賃を決める際に
SUUMOのサイトで調べると平均の坪賃料が割り出せます
場所を江東区某駅に指定して、その他条件を
・マンション
・20㎡〜25㎡
・鉄筋系
・築15年以内
・駅距離 7分以内
と指定した場合の結果は
坪賃料の平均で13,318円と表示されます。
ですので、これを目安に今回建築する
RCの賃料を設定すればいいので便利です。
新築プレミアムをつけるのであればもう少し
上乗せできます。
さらには建物の設備に関しても
検索条件が多いか少ないかが見ることができます。
例えば上記の結果ですとシューズボックスは
需要が少なく、浴室乾燥も意外と需要は少ないです。
逆に画像には出ていませんが
2口コンロは検索需要が高いのにも関わらず
装着率が低いということがわかるので
自分の建物のコンロは2口にした方がいいということが
わかりました。
ということでSUUMO賃貸経営サポートは
結構使えると思います。
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賃貸住宅フェア2017 東京ビッグサイト
本日は東京ビッグサイトで開催されている
「賃貸住宅フェア2017」に行ってきました
毎回行っても、収穫はあまりないのですが
暇つぶしも兼ねて見に行っています
とりあえず面白そうなセミナーを2つほど聞いてみました
１つ目はアラサーの女性の方で
札幌をベースに4年で10棟150戸まで買い進めた方の話
まあどちらかというと人生設計を絡めて
こんな人生を会社とともに描いていますよ的なお話
2つ目はギガ大家で有名な木下さんのセミナー
かなりクセのある物件を安く買い叩いて
リフォームやリーシングを頑張って
高利回り物件にしているというお話
2人共、自分の指標で投資しており
私のやり方とは全然違うのであまり参考にならないけれど
共通点として個人投資家の不動産セミナーになると
行き着くところは精神論になるｗ
マインドが大事。
まあそれが大事なのは間違いない。
というか、そこが出来てない人が多いので
刺さるのでしょう。
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