銀行から融資OKの返答がきた
江東区RC計画にて打診してた銀行より
ほぼ内諾の返事がもらえました。
まあ大丈夫だろうと思っていましたが
とりあえずほぼ確定とのことでよかったです。
条件的にはそれほどいい感じではありません。
1.2% 30年 手出し現金10%
完成までの間、定期で3000万円を拘束
別の地銀からは
1.27% 35年 手出し現金15%でいけると話があったのですが
こちらの地銀は既に取引があるので
新規取引銀行を増やしたいということで
新規の銀行に決めました。
過去の記事を見ればどの銀行かはわかるかと思います
西の方の銀行ですｗ
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新築打ちっ放しRCの外観を決める
江東区のRC計画ですが、先日の設計との打ち合わせで
決めるべき所がたくさんあるのですが、
住設関係は後で決めれるとして
まずは建物の構造関係に関わる所を
優先的に決めなければいけません
ちなみに今回のRCの建物はこんな感じの
打ちっ放しになります。
※写真はイメージです
1階に通路、オートロックがあり、4階建てになります。
写真と同様にバルコニーを設置せずに
居室空間を広くとっています。
ただしこの場合には避難はしごを
部屋内に設置する義務がでてきますので
これがかなり微妙です。しょうがないですが。。
ベランダなしで外側にデザイン崩さずつけれたり
内側につけれるけど床に置かずにすむような
はしごを作ったら売れそうですが、
誰か開発してくれませんかね。。
現在迷っているのは窓の種類
道路に面した窓は建物の顔になるので少し工夫したい。
いくつかネットで調べてよさそうなデザインを探してみる
この開口部分の窓はなかなかかっこいいと思って相談してみると
窓の開口を大きく取るとコストが結構アップするとのこと。
コンクリートよりガラスの方が高いらしい。
この窓は下がFIX窓でフィルタで乳白系にして
上は通常の透明窓を配置している形。
これにしたいなぁ〜、でも概算レベルで100万円アップ
投資としてみると、あまり意味ないかもしれないけれど
自分が関わって作った建物と考えるとデザイン性は高くしたい。
ジレンマですね。。。
とりあえず内断熱にするので窓はペアガラスに変更して
既に多少のコストはアップしてしまっているので
色々やりたいことをやっていくと
コストがどんどん跳ね上がりますｗ
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賃貸住宅市場は危ないのか！？日銀が異例の警告
本日の東洋経済にて下記のようなニュースが
配信されておりました。
簡単には
・バブル期を超える不動産融資
・空室率の増加
・今後賃貸住宅市場が家賃下落からの崩壊の危機
との内容でした。
たしかに不動産に対する融資額はバブル期を超えて
金利の低さから多くの人が賃貸住宅を建設しています。
不動産投資家向けの投資アパートだったり
地主向けの相続税対策アパートだったりと
軒並みアパートが建設されています。
特に問題になるのは地方で人口減少が今後確実な
地域にも関わらず大◯建託だったり、レオ◯レスだったり
にそそのかされアパートを建ててしまった人達でしょう
首都圏であっても駅から15分以上の場所だったり
人口が減少していく地域であれば今後問題になるでしょう。
そういった地域では空室率の増加が今後顕著になり
家賃下落の圧力となることは確実です。
そういったきっかけからバブル崩壊というシナリオは
ありえるかもしれません。
では我々投資家はどうすればいいのでしょうか？
まず地主であれば
よほど土地がいい場所にない限り
一旦土地を売ってから、別の良い立地に
アパートを建設するのがいいかと思います。
土地に対する思い入れがあり、その土地を売りたくないのであれば
それを引き継いだ2代目がババを引くだけですが。。
一般不動産投資家であればいまの低金利で
投資用不動産を保有することは大事ですので
一番に考えるべきは立地かと思います。
積算でるからといって地方RCなんか買っても
ろくなことないと思います。
今後の地方の人口減少に伴って
首都圏には人が余計に集まってくることになります。
ですので買うのであれば首都圏です。
首都圏の物件であり、駅近であって
仮に今後金利の上昇があって
バブルが崩壊したとしても
保有しつづけてればキャッシュがでるような
物件であれば全く問題ないはずです。
まあそれを見つけるのが簡単ではないのですがねｗ
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江東区RC計画のプランニング
今回江東区に建築するRCマンションの
設計をお願いする設計会社との打ち合わせをしました。
（いらすとや万能すぎるｗ）
基本的なプランは出来上がっているので
そのプランに対して修正点などを話あって
色々と問題点を詰めてきました。
基本的にはおまかせ仕様にもできるのですが
自分でやりたいタイプなので、今後細かく指定していきます
・オートロックの場所
・駐輪スペースの場所
・ゴミ捨て場の場所
・宅配ボックス有無、ポストの位置
・エントランス防犯カメラの位置と配線（空配管指示）
・1階、道路面の窓の目隠し
・ユニットバスのサイズとアクセントパネル有無
・備え付けクローゼットと施主支給ハンガーパイプ
・内干し用フックの場所
・内断熱ウレタン吹付け場所と打ちっ放しが残る箇所の確認
・ピクチャーレール位置
・独立洗面のサイズとグレード
・照明器具、ライティングダクト位置
・インターネット回線の配管
・窓ガラスをペアガラスにするか
・窓ガラスの磨ガラスの場所と透明ガラスの場所指定
・浴室乾燥の有無
ここらへんを一つ一つ検討しながら
コストとグレードを天秤にかけて決めていきます。
去年、木造を建築した際もついつい投資を忘れて
自己満足に走ってしまい利回りが若干下がってしまったので
注意しないといけませんね。。。
江東区RC用地の解体
江東区のRCの土地ですが、今週から解体が始まる予定でした。
今回の解体業者は自分で探したのではなく
仲介をしたリ◯ウスに紹介してもらった所が
安かったのでそのままお願いしたのですが
先日電話がかかってきて
「あの〜、まことに申し訳ないのですが
解体業者から連絡がきまして
作業員が熱中症にかかってしまい人が足りなくなって
着手が遅れるとのことみたいです。。
最悪1週間ぐらい遅れるみたいです」
と電話してきました
「そんなアホな！急がせろ！」
と直接的には言いませんでしたが
やんわりと早めてくれないと困りますよ〜
と伝えておきました。
伝えた所で早くなるわけではないと思いますが。。
自分は土方作業など今まで経験したことないですが
（夏の引っ越しのバイトならあります）
炎天下の中で作業するのは過酷だろうなぁと
たまに町で作業している作業員を見て思います。
（と同時に汗臭そうだなぁとも思ってますｗ）
一度ゴルフで熱中症になった時はありますが
次の日には回復したので、作業員が１，２人
熱中症になった所でそんなに遅れるのかは
疑問ですが、待つしかないでしょうね。。
太陽光発電の分譲事業者の破綻について
太陽光発電の関連企業の倒産ニュースが今年に入って
多く報道されております。
2009年頃から始まった固定価格買取制度（FIT）と呼ばれる制度によって
日本中に太陽光発電施設が建設され、関連企業が多く産まれました。
その中でも不動産投資に近い投資商品として
太陽光発電投資も多く商品として売り出されました。
発電所の分譲事業者から区画を買った場合には
表面利回りは８〜１２％ぐらいの商品となりますが
自然エネルギー発電を促進させる目的として
設備購入代金を一括償却できるグリーン投資減税などを
利用することで実質の利回りはアップすることができました。
ちなみに現在では一括償却ができなくなっております。
実際に私の法人では数区画分購入して
不動産売却益が大きく出た際に
その利益にぶつけることでうまく節税することができましたので
我ながら良い買い物をしたと思っていたのですが、、、
先日、そのうちの1区画を販売した分譲事業者が破綻しました。。。
幸い引き渡しは住んでおり、売電は開始されていたので
被害は大きくはないのですが、今後のメンテナンスだったり
同じ場所に50区画程あり、それらを大きく囲む共用のフェンスがあるのですが
その所有は誰になるのかなど結構不安はあります。
なんとかメンテナンスは引き継いでくれる業者を見つけたので
大丈夫そうですが、改正FITに対応する申請なども
こちらで資料全部作らなければいけなくなったので
頭が痛い所です。。。
現在では節税としての旨味もなくなり
利回りも低くなっているので
あまり投資対象として考えられなくなっていますが
もし検討している方がいるのであれば
分譲事業者の財務は確認しておいたほうがいいかもしれません
といって20年先のことなんて
誰にもわかりませんね。
