アパマンローンが低水準に、今後の融資動向には注視
個人向けアパート・マンション向けローンが
2年ぶりに低水準になったとのニュース
金融庁は銀行に警告していたとのことで
徐々に融資が厳しくなっている印象がありますね。
こうなってくると相場が下がってきて
いままでは買えないような利回りでの物件が
出て来る可能性もあります。
ということで、相場が下がりきるまで
様子を見たほうがいいかもしれませんし
今高く売れるのなら、そこまで思い入れがない
物件に関しては売っておいた方がいいかもしれません。
ただし私見としては、いつくるかわからない大暴落を
待っててもしょうがないので、良さそうな土地があれば
積極的に仕込んでいきたいと考えています
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土地値物件は買えず
昨日の土地値の物件ですが
買付けを入れてみましたが
やはり先の申込みを優先されてしまいました。
・特約なし（現金決済）
・決済日の融通きかせます（今月中でも可能）
・満額＋50万円
と多少先の方達より有利な条件を提示しましたが
だめでしたね。
正直最近フットワークが重く
すぐに見に行けなかったのが反省点ですね
まあこれも縁なので
買えないほうがよかったのでしょう。
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土地値物件の現地調査
本日は土地値物件の現地調査
店舗ｘ２、住居ｘ２
築30年ほどの物件です。
店舗を立ち退きできれば
8%ぐらいでアパート建てれそうな土地となりますが
店舗系の立ち退きは苦労しそう。。
そして既に現金で買付けが入ってるらしいとの事で
一応買い付け入れれば同列で見てくれるらしい。
買い上がれば買えそうだけど、そこまでして欲しい土地か
少し微妙な所。幹線道路沿いなので少々うるさいかも
融資は引けるかわからないが、某信金なら大丈夫な気がする。
運試しとして買い付け入れるか迷い中です。
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自宅は賃貸か購入するべきかー不動産投資家から見て
自宅は賃貸がいいか、購入すべきか
なんていう論争は常にネット上で記事になっています。
どっちが得かはその人のバックグラウンドによって
違うという結論にしかなりませんが
専業の不動産投資家として見た場合には
どういう見方ができるでしょうか？
私の場合には４つのパターンが考えられます
・自宅を個人の住宅ローンで購入
・自宅を法人の融資で購入
・自宅を個人で賃貸する
・自宅を法人で社宅として賃貸する
今回は約1億円のマンション購入を検討しているので
その前提で考えます。
個人の住宅ローンで購入
個人の住宅ローンで購入する場合には
まず住宅ローンで借りれるかが問題となります。
私はサラリーマンではないので
給与所得が自分の法人からの収入のみとなります。
自分の法人ですので節税の為に役員報酬を
毎年調整しております。
ちなみに去年の役員報酬は500万円しかありませんので
住宅ローンは4000万円ぐらいしか借りれないことになります。
一昨年の役員報酬は1000万以上ありましたが
そこは見てもらえない可能性が高く
画一的にしか判断されないため審査を通すのが
難しいです。
メリットとしては住宅ローン減税を受けられるということ
1年間で40万円（優良住宅の場合には50万円）の減税を受けられます。
10年間以上住めばMAX400万円分の減税が受けられます。
もう1点のメリットは仮に売却した際に
値上がりしてキャピタルゲインが得られた場合でも
利益が3000万円までは非課税となります。
自宅を法人の融資で購入
法人で融資を引いて自宅を購入する場合には
まずプロパーで銀行が自宅に対して融資してくれるかが
一番大きなハードルとなります。
法人の資産背景、決算内容次第では融資可能となります。
ちなみに私の法人で某銀行に相談した所
某メガバン→期間10年、金利1%以下、1億円の融資可能
某地銀→期間35年、金利1％前後、マンション評価額は実勢評価
ということで、メガバンの場合には担当者からの解答だと
法人の資産背景から融資は可能だが、プロパー融資なので
期間は最長でも10年間、つまり年間1000万円の返済が必要。
地銀の場合には35年の融資が可能だが
実勢評価となるので、新築だとあまり出ないけど
中古でそれなりの金額感になっている場合には
信用毀損は起こさないとのことでした。
法人融資のメリットは、法人の経費として
マンションの建物の部分は償却していける点と
売買で損が出た場合には
損失として計上できる点です。
ただし法人での不動産に対する融資を拡大していくためには
決算をよく見せていく必要があるので
節税にはなりますが、その後の銀行からの見え方が悪くなる点は
注意が必要となります。
個人で賃貸する
損か得かという観点からのみで考えると
個人で賃貸する意味はあまりありません。
法人で社宅で借りて経費にしたほうが得となるからです
ただし法人決算をよく見せたい場合のみ
個人で賃貸は有りかと思います。
法人で賃貸する
賃貸するなら法人で賃貸した方が
社宅として経費にできるので得です。
仲介手数料や礼金などすべて経費にできます。
結論としてどっちがいいのか？
不動産投資を今後拡大していく事を考えると
法人賃貸が一番合理的であり、これ以外の選択肢はないと思います。
購入した場合には物件によっては信用毀損を起こしてしまい
それによって次の投資物件が買えなくなる
可能性も出てきます。
ただしそれだけでは判断できない
結局の所、常に賃貸がいいか、購入すべきかの議論が終わらないのは
住む家というのは家族に取って損得以上に大事な要素だからです。
例えば今回賃貸が得だから賃貸で探そうと思っても
1億円のマンションと同等の分譲賃貸は
賃貸として市場に出ている数が多くありませんので
選択肢が少なくなります。
不動産投資家の視点では賃貸一択なのですが
そもそも不動産投資で成功して豊かに暮らすのは
家族の為であるという事を考えると
損だとわかっていても家族の為に自宅を購入するという
選択肢も有りになります。
ということで、結局の所は
法人賃貸が一番合理的だけれども
人生は非合理に選択する場合もあるという事で
私のマンション探しはどっちの結論も出ずに
両方の選択を持ちつつ
いまも続いています。。。
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賃貸物件で大麻栽培
大阪の賃貸物件にて入居者が大麻を育てていて
逮捕されたニュースがありました。
7部屋を使って育てていたようで
大家としては一気に7部屋も退去が発生するので
痛いですね。。
ちなみに大麻は日本では麻薬として
非常に危険な印象を植え付けていますが
オランダでは合法であり、アメリカでも
一部の州では合法化されています。
ちなみに私はアメリカに住んでいたことがあり
普通に友人達は吸っていたし、
好きな人は栽培もしていました。
屋外で育てる場合は気になりませんが
室内で育てる場合には臭いが強烈ですので
近隣に確実にバレます。
クサいわけではないですが、独特の臭いが
するのですぐに分かってしまいます。
仮に自分の物件にてこのような事件が起こった場合には
損害賠償ができるわけもなさそうですし
ただただ面倒が増えるだけで、１つも得はなさそうなので
少しでも怪しい匂いがしたら、管理会社に連絡して
段階的に退去してもらいましょうｗ
そして匂いがすごいという理由で
原状回復費を大幅に請求できれば御の字ですｗ
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根抵当設定と手形貸付
江東区RC計画の融資ですが
無事に稟議が通りましたので融資がOKとなりました。
今回は土地は既に現金にて取得済みでしたので
土地に関してはバックファイナンスとなり
融資は総事業費に対して実行されます。
まずは土地代の部分を手形貸付にて融資してもらい
今後建築が進む段階で、着工、中間、引き渡しの3段階で
融資が実行される予定です。
竣工時の引き渡しの際に長期貸付に切り替えて
総額分の融資をしてもらい、その金額にて
全ての手形の支払いが同時に行われることになると思います。
今回人生で始めて手形を使いました。
といっても用意されたものに押印しただけですが。。
とりあえずこれで次のプロジェクトを並行して
走らせることができるようになったので
また土地探しです！
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狭小ルームの収納について考える
狭小ルームといっても最近流行り？の
10㎡前後の超狭小ルームではなく
15〜20㎡以下ぐらいの部屋のことで
よくあるワンルーム、１Kの部屋には
大体収納がついています。
こんな感じの↓
↑は私が去年建てた横浜の木造物件
ロフト付きなので20㎡以下だったけど
収納は普通につけました。
現在計画しているRCや長屋に関しては
いくつかの部屋では20㎡より狭くなります。
その場合に収納をどうするか
考えなければいけないのですが
最近よく見かける形だとオープンタイプのクローゼット
↓こんな感じ
これだと内見時に部屋を広く見せれるし
図面の畳数も大きく見せれるので普通の収納より
いいかもしれない。
もう１つの案としては
ハンガーラックを施主支給しておいておく
これなら入居者が好きな場所に置けるし
部屋も広く見せれる。
ちなみに↑の写真のはベルメゾンで買えます。
ということで今回のRC計画の狭めの部屋に関しては
ハンガーパイプかオープンクローゼットを採用する予定です。
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