ケネディクスがクラウドファンディングへ参入

先日ケネディクス野村総研が共同で

ソーシャルレンディングへ参入するとニュースがありました。

具体的にどのようなサービスになるのかは

明らかにされていませんが楽しみです。

 

記事内では「投資型クラウドファンディング」との

記載がありますので、融資型のソーシャルレンディングとは

違った形になるのではないかと考えます。

 

現在融資型のソーシャルレンディングで不動産を扱っている

サービスですとマネオやOwnersBook等ありますが

これらの会社が提供しているサービスとは異なるのかと思います。

 

投資型クラウドファンディングで不動産系ですと

TATERU FUNDINGやみんなで大家さん(この会社はアレですが、、、)

などの不動産特定共同事業法を使ったサービスになるのかなと

予想しますが、このスキームで投資家にうまく還元できている

サービスはあまりないので少し期待したい所です。

TATERUなんかも基本的には本業のアパート建築の

営業の為にサービスを運営している部分が大きいです。

 

個人的にはマネオやOwnersBook、TATERU FUNDINGでも

投資をしておりますが、基本的にはレバレッジが効かせられずに

現金投資になるので効率的ではありません。

余剰資金で貯金しておくのであれば、こちらに回したほうがいいので

投資しております。

 

ただし目利きというかサービスをよく調べないと

みんなのクレジットやらクラウドバンクやら

よくないことをしている企業も多いので注意が必要です。

少なくとも代表者の経歴を調べたり、

電話して質問して対応を調べたりしたほうがいいでしょう。

 

私も中古物件が高すぎて買えずに資金を眠らせていたので

余剰資金で投資していったらいつのまにか

数千万円を投じており、毎月30万円ほど分配がありますw

 

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インターネット無料を考える

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最近の賃貸住宅には、多くの場合にインターネット無料が

サービスとしてついています。

 

先日紹介したSUUMO賃貸経営のサイトで調べても

築10年以内の物件であれば、85%がついていて

需要ポイントも4点/5点となっていますね。

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ということで今回の江東区RCにインターネット無料を

導入するのにいくつかの選択肢を検討してみます。

 

ケーブルTV

横浜にある2物件ではケーブルテレビJCOMと

地元のケーブルテレビのケーブルをいれています。

去年建築したアパートの時に検討して

結局手間を考えるとケーブル導入が一番ラクという結果になりました。

ケーブルであればTV・BSアンテナをつけなくてよく

インターネット無料が1.5Mで激遅ですがついています。

入居者がオプションとして追加料金を払えば早くなります。

それでいて戸あたり約1000円ほどですので悪くないです。

 

今回のRCでも検討しましたが、江東区だとベイネットワークという

ケーブル会社が担当になるのですが、

3Mbpsで戸辺り1000円ということですが

TV・BSは別でアンテナをつけてくれとのことで

それでは意味がないので却下です。

 

フレッツ全戸

こちらは大家向けでフレッツを全戸導入する

サービスプランがあります。

電話で金額を聞いてみましたが、初期費用なしですが

戸あたり1750円〜2200円ぐらいではないかということです。

スピードは200Mbps/戸

 

今回は11戸なので22000円/月ぐらいなので

若干高いか。。

 

レジデンシャルインターネット

こちらはよく大家系のブログとかで紹介されている会社

試しに話を聞いてみた。

初期費用:約40万 月額:9000円

ランニングは安いが、初期費用は高い。。。

初期費用を分割にすると最初の6年間は

月額16000円弱で7年目以降が9000円になるとのこと。

そう考えるとまあ有りかも。

 

インターネット無料DIY

こちらはフレッツ光の回線を建物共用部で使うという前提で

1Gbpsの契約で1回線引き込みます。

そして自分でルーターとスイッチを購入して

各部屋をスイッチに接続させます。

独自にISP契約をして、できれば固定IPをつけて

何かあった場合には遠隔でルーター

スイッチの調整や再起動をできるようにしておきます。

スイッチはVLANで区切れば入居者同士の通信は遮断できます。

 

ルーター、スイッチを買っても10万円しないと思います。

月額費用はフレッツ光ISP+固定IPで12000円ぐらい

固定IPつけない場合には6000〜7000円ぐらいでしょうか。

ISPはOCN辺りを使っておくのが無難ですね。

 

初期費用は抑えられるけれど、以外と安くはない。

保守とかサポートを自分でやることを考えると

かなり微妙かも。

 

ということで、結局レジデンシャルを導入するのが

今のところ有力です。

 

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某銀行に相談で玉砕

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某銀行というか八千代銀行ですが

先日電話してアポを取ろうと試みて

まずは資料を送ってくれとのことなので

決算資料3期分と今回の新築計画の資料を送りました

 

電話口では

「最近不動産に対する融資は厳しいですよ〜

新規だと特に難しいですね」

とのことだったので

あまり期待していませんでしたが

 

それから全く折り返しのTELが来なかったので

こちらから進捗を聞こうとTELしたところ

難しいですね〜との返事。。。

というか、これは担当者のやる気がないんだと思う。

 

まず決算書みて「債務超過ですね〜」と言われたけれども

太陽光発電所を一括償却しているので

そう見えるかもしれないが、長期貸付金の大部分は

代表者(私)からの貸付なので実質的には債務超過ではないのだが

そんな所さえも見ていないようだった。。。

説明したら、「あ!そうでしたか。。」だって

 

結局色々説明するも、あまり乗り気ではなさそう。

特に1億円超えているとハードルが上がるので

まずは1億円以下の物件を持ち込んでくれということで

会話が終了した。。。

 

金利も2%ぐらいとのことなので

微妙かな。。。

これならまだ信金の方がいいね

 

取引銀行は増やしたいので、今後再アタックする時は

あるかもしれないが、別の支店か担当者を探そう。。

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アパマンローンが低水準に、今後の融資動向には注視

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個人向けアパート・マンション向けローンが

2年ぶりに低水準になったとのニュース

www.bloomberg.co.jp

 

金融庁は銀行に警告していたとのことで

徐々に融資が厳しくなっている印象がありますね。

 

こうなってくると相場が下がってきて

いままでは買えないような利回りでの物件が

出て来る可能性もあります。

 

ということで、相場が下がりきるまで

様子を見たほうがいいかもしれませんし

今高く売れるのなら、そこまで思い入れがない

物件に関しては売っておいた方がいいかもしれません。

 

ただし私見としては、いつくるかわからない大暴落を

待っててもしょうがないので、良さそうな土地があれば

積極的に仕込んでいきたいと考えています

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土地値物件は買えず

昨日の土地値の物件ですが

invester-life.hatenablog.com

 

買付けを入れてみましたが

やはり先の申込みを優先されてしまいました。

 

 

・特約なし(現金決済)

・決済日の融通きかせます(今月中でも可能)

・満額+50万円

と多少先の方達より有利な条件を提示しましたが

だめでしたね。 

 

正直最近フットワークが重く

すぐに見に行けなかったのが反省点ですね

 

まあこれも縁なので

買えないほうがよかったのでしょう。

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土地値物件の現地調査

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本日は土地値物件の現地調査

店舗x2、住居x2

築30年ほどの物件です。

 

店舗を立ち退きできれば

8%ぐらいでアパート建てれそうな土地となりますが

店舗系の立ち退きは苦労しそう。。

 

そして既に現金で買付けが入ってるらしいとの事で

一応買い付け入れれば同列で見てくれるらしい。

買い上がれば買えそうだけど、そこまでして欲しい土地か

少し微妙な所。幹線道路沿いなので少々うるさいかも

 

融資は引けるかわからないが、某信金なら大丈夫な気がする。

運試しとして買い付け入れるか迷い中です。

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自宅は賃貸か購入するべきかー不動産投資家から見て

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自宅は賃貸がいいか、購入すべきか

なんていう論争は常にネット上で記事になっています。

 

どっちが得かはその人のバックグラウンドによって

違うという結論にしかなりませんが

専業の不動産投資家として見た場合には

どういう見方ができるでしょうか?

 

私の場合には4つのパターンが考えられます

・自宅を個人の住宅ローンで購入

・自宅を法人の融資で購入

・自宅を個人で賃貸する

・自宅を法人で社宅として賃貸する

 

今回は約1億円のマンション購入を検討しているので

その前提で考えます。

 

個人の住宅ローンで購入

個人の住宅ローンで購入する場合には

まず住宅ローンで借りれるかが問題となります。

私はサラリーマンではないので

給与所得が自分の法人からの収入のみとなります。

 

自分の法人ですので節税の為に役員報酬

毎年調整しております。

ちなみに去年の役員報酬は500万円しかありませんので

住宅ローンは4000万円ぐらいしか借りれないことになります。

一昨年の役員報酬は1000万以上ありましたが

そこは見てもらえない可能性が高く

画一的にしか判断されないため審査を通すのが

難しいです。

  

メリットとしては住宅ローン減税を受けられるということ

1年間で40万円(優良住宅の場合には50万円)の減税を受けられます。

10年間以上住めばMAX400万円分の減税が受けられます。

もう1点のメリットは仮に売却した際に

値上がりしてキャピタルゲインが得られた場合でも

利益が3000万円までは非課税となります。

 

自宅を法人の融資で購入

法人で融資を引いて自宅を購入する場合には

まずプロパーで銀行が自宅に対して融資してくれるかが

一番大きなハードルとなります。

法人の資産背景、決算内容次第では融資可能となります。

ちなみに私の法人で某銀行に相談した所

 

某メガバン→期間10年、金利1%以下、1億円の融資可能

某地銀→期間35年、金利1%前後、マンション評価額は実勢評価

 

ということで、メガバンの場合には担当者からの解答だと

法人の資産背景から融資は可能だが、プロパー融資なので

期間は最長でも10年間、つまり年間1000万円の返済が必要。

地銀の場合には35年の融資が可能だが

実勢評価となるので、新築だとあまり出ないけど

中古でそれなりの金額感になっている場合には

信用毀損は起こさないとのことでした。

 

法人融資のメリットは、法人の経費として

マンションの建物の部分は償却していける点と

売買で損が出た場合には

損失として計上できる点です。

 

ただし法人での不動産に対する融資を拡大していくためには

決算をよく見せていく必要があるので

節税にはなりますが、その後の銀行からの見え方が悪くなる点は

注意が必要となります。

 

個人で賃貸する

損か得かという観点からのみで考えると

個人で賃貸する意味はあまりありません。

法人で社宅で借りて経費にしたほうが得となるからです

ただし法人決算をよく見せたい場合のみ

個人で賃貸は有りかと思います。

 

法人で賃貸する

賃貸するなら法人で賃貸した方が

社宅として経費にできるので得です。

仲介手数料や礼金などすべて経費にできます。

 

結論としてどっちがいいのか?

不動産投資を今後拡大していく事を考えると

法人賃貸が一番合理的であり、これ以外の選択肢はないと思います。

購入した場合には物件によっては信用毀損を起こしてしまい

それによって次の投資物件が買えなくなる

可能性も出てきます。

 

ただしそれだけでは判断できない 

結局の所、常に賃貸がいいか、購入すべきかの議論が終わらないのは

住む家というのは家族に取って損得以上に大事な要素だからです。

 

例えば今回賃貸が得だから賃貸で探そうと思っても

1億円のマンションと同等の分譲賃貸は

賃貸として市場に出ている数が多くありませんので

選択肢が少なくなります。

 

不動産投資家の視点では賃貸一択なのですが

そもそも不動産投資で成功して豊かに暮らすのは

家族の為であるという事を考えると

損だとわかっていても家族の為に自宅を購入するという

選択肢も有りになります。

 

ということで、結局の所は

法人賃貸が一番合理的だけれども

人生は非合理に選択する場合もあるという事で

私のマンション探しはどっちの結論も出ずに

両方の選択を持ちつつ

いまも続いています。。。

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