江東区の新築物件の引き渡し

江東区のRC物件の引き渡しが完了しました。といっても外構が終わってないので、まだ見栄えが悪いですが、、、

今回土地から新築を建てるプロジェクトでは初めてのRCでしたが、木造と違って色々と気付き、反省点がありました。

反省点

  • 内断熱仕様でしたが、ウレタンの吹付けの場所に関しての相違があったため吹き付けてほしい場所に吹き付けられれなかった。

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  • 4階部分の避難方法としてハシゴを想定していたが消防からの指摘で緩降機をつけることになった。(コストアップ)そしてこれをつけたことで室内物干しが非常に使いづらくなった。

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  • 設計とのコミュニケーションミスによってコンセント位置が想定とは微妙にずれていて使いづらい位置にある。そしてRCだと簡単にずらせない。。。
  • 電話でのやりとりが多かったので記録に残ってない部分があった。決定事項はすべてメールで記録を残すべき。(ざっくりなやり取りや、記録がなくても木造だと修正がきいたが、RCだと直せないという部分が多かった)
  • 今回の土地は間口が狭かったので、若干無理した間取りを挑戦したがやはり少し狭い。。。入居付けが厳しいかも

細かい点をあげるとキリがないのですが、反省点は次回に活かそうかと思います。次にRCを建てる際にはもっと良い物件ができると思います。(土地が見つかればですが、、)

まずは満室に向けて入居付けを頑張らなければいけないのですが、8月の引き渡しだと動きが少ないので今月で満室にするのは厳しく9月10月で満室にする予定です。今回は狭い部屋の間取りが厳しいかもしれないのでADをつけて募集する予定です。

 

 

土地買えず

先日買い付けを入れていた大田区の土地ですが買えませんでした。。。

 

invester-life.hatenablog.com

 売主がお金の調達ができたようで売止ということです。

 

具体的には大田区京急大森町という駅から徒歩6分ぐらいの土地でしたが、うまくいけば利回り9%狙えたので残念です。。

 

大田区だと自宅からも近いので狙っているのですが、なかなか土地が出てこないなかで今回いい情報だったのですが、、、、

ということでめげずに次の土地を探していきます!

 

現場チェック

本日は死ぬほど暑いなか江東区の現場を確認してきました。

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やっと足場が取れた外観の写真。サッシは黒に

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窓先空地と隣地の再建築不可物件

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室外機はすべて屋上に設定

 

今月末に引き渡し予定です。杭を含まない建築の坪単価は壁式RCで73万円くらいなので安くできたのではないでしょうか?RC用地は探していますが中々でてこないので連続して建築できていないですが、今後も頑張って探していきたいです

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SBIソーシャルレンディングやらかす

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私はソーシャルレンディングには結構な額を投資していますが、業界トップクラスで安心といわれているSBIソーシャルレンディングがやらかしました。

www.sbi-sociallending.jp

返済遅延が起きているので、担保物件を競売で売却する予定とのことですが、これで投資家にどれくらいの金額が返済されるかが見ものです。そもそも担保評価からのLTVを掲載していますが担保評価がマトモな評価なのかこれでわかりますね。正直評価なんていくらでもふかせるし、125%の盛った評価を出したらLTV80%の意味なんてなくなりますしね。。

 

ちなみに私はSBIへは投資をしておりません。少し前にすべて引き上げていますので回避できています。これまでのみんなのクレジット、ラッキーバンク、グリーンインフラレンディング等への投資は論外で、もちろん投資はしておりませんでしたので、今の所問題はありません。

 

これも全て投資先が匿名化されているというのが原因のような気がします。今年中に投資先の透明化がされるように動きがあるみたいなので、それまでは投資を控えようと思います。

 

私は基本的にはマネオ、LCレンディングをメインに投資しているので、仮にどちらかがやらかしたら、私も大きくダメージを喰らうので問題なく回収できることを願います。

 

TrustLending, Crowdleaseにも小さく投資していますが、この2つは少し心配ですw

大田区の土地買い付け

先月ですが大田区の土地に買い付けを入れました。

 

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140平米強の広さです。

接道が3mですので建てれるのは長屋になります。簡単にボリューム入れてみましたが

 

1.3戸x3階の9戸

2.4戸x2階メゾネットタイプの8戸

 

両パターンともいけそうですがパターン2の方が収益的によさそうです。1階を1K4戸、2,3階メゾネットで40平米前後にするのが良さそうです。

 

とりあえず買い付けは1番手を確保。接道が私道でしたので、条件として掘削承諾と境界確定としておきましたが、その後すぐに2番手の買い付けが入ったとの連絡があり、2番手の人は融資特約なし、現況有姿、掘削承諾不要、境界確定不要との条件で買い付けを入れてきたとのことなので、対抗するために条件を同じにしました。。。

見た所、掘削承諾は取れなくてもなんとかなるかと思います。境界も隣接との問題はなさそうなので、大丈夫だと判断しました。

 

今回の物件は売り主は本意ではなくローンが返せないとのことで任売に近い形で売りに出したようですが、金策に走っているらしく返済資金を確保できれば売り止めする予定とのことです。

 

親族からお金を借りられるかもとのことで さてどうなることやら。。。。

無事に買い付けできれば利回り9%予定です!  

土地情報の検索方法

先日ひーやんさんのブログで紹介してもらいました。

www.ichiyoku.net

 

記事にある通り私の土地情報の検索方法は

ネットの土地情報をクローリングするプログラムを自分で書いています。

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以前はひたすらブックマークにサイトを登録して

1日に何回かポチポチしておりましたが

あまりに情報がでてこないと疎かになってしまい

見なくなってしまうので、プログラムを組んでいます。

 

安いVPSサーバーを借りてPHPPythonでプログラムを書いて

ポータルサイト、及び大手不動産サイトを巡回させています。

プログラムで1種単価を計算して23区で100万以下であれば

とりあえずメールとslackに通知がくるようにしています。

 

前は数時間に1度の頻度で巡回していましたが

一度情報が飛んできてすぐに問い合わせたにもかかわらず

すでに買い付けが入っていた経験があり

現在では頻度を上げてクローリングしています。

 

借地権や一種低層などの情報は自動的に省くようにしているので

確認は非常に楽で時間もかからなくなりました。

よさそうな土地があり問い合わせする場合にも

ほぼ1番手での問い合わせできています。

 

但しここから通常は資料をもらってボリュームチェックして

銀行融資の打診をして買い付けをいれるのですが

それだと時間がかかりすぎて本当にいい土地は取られてしまいます。

ですので基本的にはある程度の金額までは

融資特約なしで買い付けを入れるようにしています。

 

先日の懇談会である方にプログラムを販売してもらえないかと言われました。

特に競合するわけではないと思うので、問題ないのですが

お金を取る以上はサポートだったりをしなければいけなくなるので

ある程度のボリュームがない限りは難しいと

やんわりお断りしましたが、めちゃくちゃ売れるなら

検討もありですねw

 

 

 

 

 

 

 

 

 

表題登記を自分でやる?

現在建築中のRCの建物に関してですが

銀行の最終融資と同時に抵当権をつけるので

権利登記の前に表題登記が必要です。

 

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登記には表題登記と権利登記の2つがあり、

表題登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士が通常請け負います

 

銀行からは指定の司法書士がいますので

その司法書士からの紹介の土地家屋調査士に表題登記を依頼して

基本的には司法書士を窓口におまかせで

一括で登記関係は済ませるつもりでいました。

 

ただ表題登記の土地家屋調査士の見積もりを聞いてみた所

16万円とのこと。

ちょっと高いんじゃないかと思い、

色々調べてみると自分でできるかもと思い調べてみました。

 

必要書類

  • 申請書
     書式をダウンロードして書けばいいだけ
  • 住民票の写し(法人の場合は登記簿謄本)
  • 建築確認通知書
     設計事務所工務店から入手
  • 検査済証
     設計事務所工務店から入手
  • 工事完了引渡証明書
     工務店から入手
  • 工務店の印鑑証明
     工務店から入手
  • 建物図面・各階平面図
     自分で書く必要あり!!!

 

上から順番に問題なく用意できるかと思ったのですが、

最後の図面に関しては建築確認用の図面とは違って

登記用の図面が必要で、それはこちらで作成して用意するしかなく

CADソフトをインストールしかけましたが挫折しました。

戸建てを建てた人で自分で書く人はいるみたいですが

今回は4階建てのRCマンションなので残念ながらあきらめて

他で安くできないか探すことにしました。

 

ネットで土地家屋調査士を検索して何人かにコンタクトをとってみた所

6万円でやってもらえる所があったので、そちらに依頼することにしました。

16万円が6万円になったので良しとするか

自分で図面かければ6万円もセーブできたのにと思うか

微妙な所ですね。。。