役員の社会保険料を安くする方法 厚生年金と健康保険は高い！
私の法人の決算期は９月末ですので
そろそろ来期の役員報酬やら予算やら
節税対策などなどを考えなければいけないのですが
無理だと思っていた社会保険料を減らす方法を見つけましたので
来年はこの方法を使って節税したいと思っています。
健康保険と厚生年金の上限をうまく使う
健康保険料と厚生年金には上限があります。
健康保険料にの上限は年間573万円となり、それ以上の金額については健康保険料は上がりません。
厚生年金保険料の上限は月150万円となり、それ以上の金額については厚生年金保険料はあがりません。
ですので、例えば年収1200万円の役員報酬の場合に
月給 10万円
賞与 1080万円
とすることで保険料と厚生年金の減額が可能となります。
ただし役員の賞与については事前に確定する必要があります。
事前確定届出給与にて賞与額を決定する
基本的に会社の役員は給与を期の途中に
変更することができませんし、
予定外の儲けが出たからといって
急遽役員に対して賞与をだしても
２重課税される仕組みになっています。
（損金にならないため）
なので基本的に役員には賞与は出さないほうがいいのですが
ただし賞与額を事前に決定して税務署に届けることで
損金として計上可能になります。
どちらにしろ、役員報酬は期の初めから
3ヶ月以内に決定することになりますので
今年の年収は1200万円と決めたら
月給を100万円にするのではなく
月給を10万円と賞与を1080万円に設定します。
シミュレーション
平成29年度の東京都でシミュレーションしてみます。（40歳以上）
平成29年度保険料額表（平成29年4月から8月分まで） | 健康保険ガイド | 全国健康保険協会
月給100万円の場合
健康保険 113,288円/月
厚生年金 112,728円/月
年間支払額 2,712,192円 （会社負担分含む）
月給10万円 賞与1080万円の場合
健康保険 11,328円/月
厚生年金 17,818円/月
賞与時 健康保険 662,388円（573万円 x 11.56%）
賞与時 厚生年金 272,730円（150万円 x 18.182%)
年間支払額 1,284,870円 （会社負担分含む）
単純に計算すると法人負担分を含めて142万円強の
削減効果となります。
注意すべき点
月給分を賞与として支払っていますので
毎月の振込額は10万円のみとなり、
それなりに生活資金に余裕がある場合に有効です。
もう1点は上記の例ですと142万円分の効果がありますが
その分、個人にかかる税金と法人にかかる税金は
多少が上がりますので注意が必要です。
ということで、不動産投資の資産管理法人として
専業で法人を運営している方は試してみては如何でしょうか？
ただし念のため税理士、社労士に確認をしてください！
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アパートローン「私はこうして破産した」
不動産投資家から見ると、ありがちな
未経験者からすると「やっぱり不動産投資は怖い。。」
という刺激的な記事がありました。
情弱な地主がアパートを建てて破綻するというニュースです。
サブリースなので安心という営業トークを信じて
建ててしまってはいけませんね。
サブリースのメリットとは（営業トーク的に）
部屋を建築した会社に一括で借り上げてもらうことです。
大家としては何もすることがなく、入居者が誰なのか考えることもなく
サブリース会社から毎月保証された額が振り込まれます。
たとえ空室になろうともサブリース会社が家賃を保証してくれるので
安定した収入がある仕組みになります。
サブリース会社はそのアパートの想定満室家賃収入の
８０〜９０％ぐらいを支払うことで保証する仕組みとなります。
アパート営業マン達はサブリースという仕組みを
セットにして地主に安心させ夢のような
メリットを説明して契約に結びつけようとします
・30年一括借上げ（ローン返済まで）
・煩わしい管理業務は一切おまかせ
彼ら営業マンは契約を結んでしまえば
その後の事は関係ありません。
30年間も面倒をみてくれるわけもなく
都合のいいことばかりを説明してきます。
サブリースの問題点、デメリットとは
家賃保証について
30年間一括で借り上げてくれることは事実ですが
新築時の家賃が保証されているわけではありません。
会社によっても異なりますが2年毎に契約を更新する際に
家賃の見直しが行われて家賃が下がる可能性があります。
そうすることで当初見込んでいた額が入金されなくなる
可能性があります。
修繕費や原状回復費を上乗せしてくる
すべての業者がとはいいませんが
一部のサブリース業者では不要な修繕費や
原状回復費を請求してくることがあります。
つい先日もレオパレスが訴えられていましたね。
サブリースでお任せしてしまっている
一部のオーナーは修繕費や原状回復について
内容をよく理解しておらず業者の言いなりになっている
場合があり、そこにつけこんで上乗せしてくる
一部の業者がいますので注意です。
解約時のリスク
契約次第ですが途中解約ができたとしてレオパレスなんかだと
解約時には入居者を全部追い出して
全部屋空室にわざわざしてくる事があります。
一旦全部屋空室になるとそこから満室にするまで
数ヶ月はかかりますし、その間はローンがあれば
持ち出しになるリスクがあります。
不動産投資はおまかせしない
サブリースに対する風当たりは最近強くなってきており
色々と問題になってきています。
こういった業者は情弱相手に
何も考えなくてもいいように商品を作っていますが
美味しい利益だけを抜かれていることに
気づくべきでしょう。
不動産投資のブログを読んでいる方には
大体勉強熱心ですので、問題ないと思いますが
不動産投資は自分で考えて、自分で決断して
自分で責任を取る覚悟で行わなければいけません。
数千万円の借金を背負っているのですから。
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北朝鮮が核実験を思ったより早く行う
2017年8月ソーシャルレンディングの投資結果
不動産投資ネタだけだと書くことも
なくなってきるので投資全般の実績も
公開していきたいと思います。
2017年8月ソーシャルレンディングでの投資結果
8月は308,543円の分配金がありました。
マネオでは法人口座と個人口座を分けて２つの口座で
運用しております。
上記以外にもOwnersBookとTATERUに投資していますが
四半期に一度しか分配がないので
記載しておりません。
総投資額は6800万円ほどになります。
他にもいくつかソーシャルレンディング会社はありますが
基本的には無駄に分散はしておりません。
業者破綻のリスクが少なそうな会社にのみ投資しております。
それと怪しい会社がたくさんありますので
それらのサービスは使っておりません。
基本的には口座に眠ってる資金の効率的な運用を
保守的にしたいと考えているので
利回りよりも安定重視です。
ネットで記事を書いているソーシャルレンディング関係の
アフィリエイターは無責任に宣伝しておりますので
気をつけましょう。
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いくつかのスクリーンショットを添付しておきます
crowdlease
SBI
LC Lending
maneo法人
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管理会社の開拓
昨日、江東区のRC物件の近辺にある
管理会社に飛び込みで話を聞きに行ってきました。
3社回ろうかと思っていましたが
1社は火曜日でお休みだったので
2社のみ話を聞くことができました。
そのうちの1社で女性が担当してくれたのですが
なかなか厳しい意見をもらいました。。。
現在計画しているマンションは
11戸すべてワンルームなのですが、
ワンルームについては料理の匂いが部屋中に
広がるので嫌がる女性が多いとのこと。1Kの方がいい。
クローゼットについてもオープンクローゼットや
ハンガーパイプ丸出しのものだと服に匂いがつくので
嫌がる女性がほとんど。
独立洗面の水栓はシャワーがついていたほうがいい。
理由は不明。。別に朝シャンするわけではない。
たぶん掃除ができるからとのこと。
女性だと賃料が多少高くてもより好みの部屋を選ぶ
男は結構値段で決める。
ということで結構厳しく意見をもらえました。
今の設計段階のうちにキッチンに扉をつけて
1Kにできる部屋は 1Kに変更しました。
11部屋中の4部屋は1Kに変更できましたが
残りの7部屋はワンルームを変更できません。。。
まあ男に入居してもらえればいいので
内装をシックにするかもしれません。
そして最悪、想定の賃料では決まらないかもと言われてしまいました。。
近隣の新築マンションは25㎡で9万円台と強気設定の
部屋はAD200つけて決めているとのこと。
こちらは8万円台なのでADは不要だと思われるが
結構近隣の競争は激しいかもしれない。。
今の内になんとか差別化を考えていければと思います。
まあ入居が芳しくない場合には
ADつけて満室にしてすぐ売ってしまえば問題ないけどｗ
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太陽光発電の改正FIT法のみなし認定の申請方法 - 業者が破綻している場合
2017年4月1日に改正FIT法が施行され
いままでの設備認定という方式から
事業計画認定という方式に変更されます。
平成28年度までに旧制度にて認定を受けており
既に売電を初めている太陽光発電所に関しては
現状では「みなし認定」とされ
新たな制度での再申請が必要となります。
申請期限は平成29年9月末です。
何をすればいいのか
自分で野立てを作った人以外ですと
だいたい業者から発電所をパッケージで買っている方が
ほとんどだと思います。
そして業者から買っている場合には
基本的には業者がすべて申請をしてくれるはずですので
特になにもすることはないはずです。
販売業者が破綻している場合には
これはレアなケースかと思いますが
私のケースですｗ
4区画持っているのですが、そのうちの1区画を販売した
業者が破綻しました。
ちなみに業者は「電現ソリューション」という業者です。
幸い売電は始まっていましたのでお金を払って
発電所が動いていないという状況ではないのですが
そういう方もいるみたいですので
そういう意味では運が良かったのかもしれません。
ということで、自分で再申請する必要があり
私のケースですとFITポータルサイトの
設置者のID・Passは持っていましたので
自力で申請してみました。
申請手順
１．FITポータルサイトで新規登録ボタン
２．登録者として新しくID（登録者ID）を作る
３．設置者IDでログインする
４．みなし認定された発電所を選択して登録者ID変更をする
→先ほど作ったIDを指定することで、自分の登録者IDと設置者IDを紐付ける
５．先程作った登録者IDでログインする
６．先程紐付けた発電所を選択して「みなし認定移行手続き」をクリック
これだけで完了です。
２つのIDが存在しており、
設置者ID＝私
登録者ID＝業者
という形だったのを新しく自分の登録者IDを作成して
自分の登録者IDと設置者IDを紐付けることで
みなし認定移行手続きができるようになります。
正直最初は意味がわからなかったのですが
まったく繋がらない役所に電話をかけまくって
（お盆の暇な時期を狙いました）
やっとつながって聞き出すことができました。
基本的に電話が繋がらないので
Androidのリダイヤルアプリを使うのが便利です。
ということで申請後、連絡はまだ何もありませんが
無事移行できたと信じたいです
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江東区RC計画のボーリング調査の結果
現在設計中の江東区のRC建築計画ですが
ボーリング調査が終わり結果が送られてきました
ちなみに近隣の地盤データは下記のような
サイトでみることができます
江東区ですので基本的には地盤は緩いのですが
建築予定の地名を考えると
昔は海だったのではなく
しっかりとした地盤があったのではないかと
考えられる場所だったので
淡い期待を持っていたのですが
結果は。。。。
37m付近から地盤が堅く（N値=50以上）なるとのことで
杭基礎 1,000万円以上コースが決定しました！
N値とは63.5kgのハンマーを高さ75cmから落下させ、
ザンプラーを30cm貫入させるのに要す打撃回数のこと
N値50以上が堅い地盤となります。
恐らく1200万円〜1300万円ぐらいではないかとのことです。
ということで残念ながら結構なコスト増となりますが
一応1,000万円ぐらいを想定していたので
そこまで予算的には厳しくはないのですが
甘い期待を持っていた分、精神的ダメージが大ですｗ
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