SBIソーシャルレンディングやらかす
私はソーシャルレンディングには結構な額を投資していますが、業界トップクラスで安心といわれているSBIソーシャルレンディングがやらかしました。
返済遅延が起きているので、担保物件を競売で売却する予定とのことですが、これで投資家にどれくらいの金額が返済されるかが見ものです。そもそも担保評価からのLTVを掲載していますが担保評価がマトモな評価なのかこれでわかりますね。正直評価なんていくらでもふかせるし、125％の盛った評価を出したらLTV80%の意味なんてなくなりますしね。。
ちなみに私はSBIへは投資をしておりません。少し前にすべて引き上げていますので回避できています。これまでのみんなのクレジット、ラッキーバンク、グリーンインフラレンディング等への投資は論外で、もちろん投資はしておりませんでしたので、今の所問題はありません。
これも全て投資先が匿名化されているというのが原因のような気がします。今年中に投資先の透明化がされるように動きがあるみたいなので、それまでは投資を控えようと思います。
私は基本的にはマネオ、LCレンディングをメインに投資しているので、仮にどちらかがやらかしたら、私も大きくダメージを喰らうので問題なく回収できることを願います。
TrustLending, Crowdleaseにも小さく投資していますが、この２つは少し心配ですｗ
大田区の土地買い付け
先月ですが大田区の土地に買い付けを入れました。
140平米強の広さです。
接道が3mですので建てれるのは長屋になります。簡単にボリューム入れてみましたが
１．3戸ｘ3階の9戸
２．4戸ｘ2階メゾネットタイプの8戸
両パターンともいけそうですがパターン2の方が収益的によさそうです。1階を1K4戸、2,3階メゾネットで40平米前後にするのが良さそうです。
とりあえず買い付けは1番手を確保。接道が私道でしたので、条件として掘削承諾と境界確定としておきましたが、その後すぐに2番手の買い付けが入ったとの連絡があり、2番手の人は融資特約なし、現況有姿、掘削承諾不要、境界確定不要との条件で買い付けを入れてきたとのことなので、対抗するために条件を同じにしました。。。
見た所、掘削承諾は取れなくてもなんとかなるかと思います。境界も隣接との問題はなさそうなので、大丈夫だと判断しました。
今回の物件は売り主は本意ではなくローンが返せないとのことで任売に近い形で売りに出したようですが、金策に走っているらしく返済資金を確保できれば売り止めする予定とのことです。
親族からお金を借りられるかもとのことで さてどうなることやら。。。。
無事に買い付けできれば利回り９％予定です！
土地情報の検索方法
先日ひーやんさんのブログで紹介してもらいました。
記事にある通り私の土地情報の検索方法は
ネットの土地情報をクローリングするプログラムを自分で書いています。
以前はひたすらブックマークにサイトを登録して
１日に何回かポチポチしておりましたが
あまりに情報がでてこないと疎かになってしまい
見なくなってしまうので、プログラムを組んでいます。
安いVPSサーバーを借りてPHPとPythonでプログラムを書いて
ポータルサイト、及び大手不動産サイトを巡回させています。
プログラムで１種単価を計算して２３区で１００万以下であれば
とりあえずメールとslackに通知がくるようにしています。
前は数時間に１度の頻度で巡回していましたが
一度情報が飛んできてすぐに問い合わせたにもかかわらず
すでに買い付けが入っていた経験があり
現在では頻度を上げてクローリングしています。
借地権や一種低層などの情報は自動的に省くようにしているので
確認は非常に楽で時間もかからなくなりました。
よさそうな土地があり問い合わせする場合にも
ほぼ１番手での問い合わせできています。
但しここから通常は資料をもらってボリュームチェックして
銀行融資の打診をして買い付けをいれるのですが
それだと時間がかかりすぎて本当にいい土地は取られてしまいます。
ですので基本的にはある程度の金額までは
融資特約なしで買い付けを入れるようにしています。
先日の懇談会である方にプログラムを販売してもらえないかと言われました。
特に競合するわけではないと思うので、問題ないのですが
お金を取る以上はサポートだったりをしなければいけなくなるので
ある程度のボリュームがない限りは難しいと
やんわりお断りしましたが、めちゃくちゃ売れるなら
検討もありですねｗ
表題登記を自分でやる？
現在建築中のRCの建物に関してですが
銀行の最終融資と同時に抵当権をつけるので
権利登記の前に表題登記が必要です。
登記には表題登記と権利登記の２つがあり、
表題登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士が通常請け負います
銀行からは指定の司法書士がいますので
基本的には司法書士を窓口におまかせで
一括で登記関係は済ませるつもりでいました。
ただ表題登記の土地家屋調査士の見積もりを聞いてみた所
１６万円とのこと。
ちょっと高いんじゃないかと思い、
色々調べてみると自分でできるかもと思い調べてみました。
必要書類
- 申請書
書式をダウンロードして書けばいいだけ - 住民票の写し（法人の場合は登記簿謄本）
- 建築確認通知書
設計事務所・工務店から入手 - 検査済証
設計事務所・工務店から入手 - 工事完了引渡証明書
工務店から入手 - 工務店の印鑑証明
工務店から入手 - 建物図面・各階平面図
自分で書く必要あり！！！
上から順番に問題なく用意できるかと思ったのですが、
最後の図面に関しては建築確認用の図面とは違って
登記用の図面が必要で、それはこちらで作成して用意するしかなく
CADソフトをインストールしかけましたが挫折しました。
戸建てを建てた人で自分で書く人はいるみたいですが
今回は４階建てのRCマンションなので残念ながらあきらめて
他で安くできないか探すことにしました。
ネットで土地家屋調査士を検索して何人かにコンタクトをとってみた所
６万円でやってもらえる所があったので、そちらに依頼することにしました。
１６万円が６万円になったので良しとするか
自分で図面かければ６万円もセーブできたのにと思うか
微妙な所ですね。。。
久しぶりの更新と現在の状況
更新がかなり久しぶりになってしまいました。
江東区のRC計画の進行については
先月上棟までいきました。
ここまでの振り返りとして
2017年4月 土地の契約
2017年5月 設計会社との契約
2017年6月末 土地の決済
2017年7月 おおまかなプラン概要の決定
2017年8月 古家の解体
2017年8月 ボーリング調査
2017年10月 確認申請手続き開始
2017年12月 工務店を決める
2018年1月 確認申請おりる
2018年1月後半 着工
2018年5月末 上棟
おおまかには上記のようなスケジュールで進んでおり、予定としては
2018年7月末 引き渡しとなります。
すべてが順調に進んだかと言われるとそうでもなく、
近隣住民からのクレームや確認申請がおりずに色々と裏技を使ったりとありました。
現在は内装などの仕様決めなどをしておりますが、
やはりグレードの高い建材を見てしまうとグレードアップしたくなります。
その衝動と戦いながらコストとの折り合いを見つつ楽しみながら進めております。
所有物件一覧
いままでの所有物件の一覧のまとめ。随時アップデートしていきます。
物件1号
横浜市 2012年購入
築30年超の軽量鉄骨アパート（セキスイ施工）
このときは融資という借金が怖く現金で買える範囲のアパートを探していて会計事務所の紹介で買う。借地で利回り20%強。現在も保有しており、投資額はすでに回収済みでかなりのキャッシュマシーン。出口をどうするか、それが問題。
物件2号（売却済み）
練馬区 2013年購入〜2015年売却
築26年の木造アパート
物件1号で賃貸経営の流れがわかったので翌年に2号として購入。利回り9%。当時は間取りまで見て購入しておらず、今考えると買わないであろう間取りの狭小3点ユニットのアパート。2年ほど保有して売却。キャピタルゲインで＋1000万ほど。ちょうど太陽光発電を4区画ほど購入して一括償却したので利益を出しておけるうちに売ろうと決断しその利益を損失にぶつける。
物件3号
横浜市 2016年土地購入
土地から新築 木造2階
以前問い合わせした仲介会社の担当よりローンキャンセルでプラン付きの土地の紹介を受ける。建築条件付きではなく別のプランでもいいとの事だったので、以前からやってみたかった間取りプランなども自分で考えれる土地から新築を初めて手がける。このプロジェクトのおかげで建築基準法など色々と調べるきっかけとなった。最終的な利回りは8%弱。東横線の駅徒歩4分なので入居率は悪くはないが、色々と無駄にお金をかけてしまい最初の計画よりだいぶ利回りは下がってしまった。楽しかったからいいけれど投資として失格。
物件4号
物件3号以来は中古は検討せずにずっと土地から新築をやりたく土地のみを探していた所で大手不動産会社のHPで発見。4階が建てれる土地だったので鉄骨かRCで検討して複数社に問い合わせしRC可能とのことだったので壁式RCで建築。最終的には建築坪単価73万、利回り7%後半。このプロジェクトのおかげでRCの経験をつめた
物件5号
豊島区 2017年土地購入
土地から新築 木造3階 長屋
物件4号とほぼ並行して土地を購入。こちらの土地はsuumoで発見。私道のドンツキ2m接道なので長屋で計画。こちらは色々と問題があったのだが記載は避ける。。。
滅失登記を自分で行う
随分と更新に時間があいてしまいました。。。。
やっぱりブログは性に合わないかも
更新がめんどくさくなりますね。。。
さて先日取り壊した江東区の土地の建物ですが
登記してある建物を壊した後には
取り壊しから１ヶ月以内に滅失登記を申請する必要があります。
これは義務であり申請を怠った場合には
10万円以下の過料に処されることがあります。
通常は土地家屋調査士などに依頼することなり
金額は４〜５万円かかります。
今回見積もりを取った所、５万円弱でしたので
自分で申請することにしました。
自分でやればお金はかかりません。
滅失登記の必要書類
解体業者からもらう書類
- 建物滅失証明書
- 解体業者の登記事項証明書
- 解体業者の印鑑証明書
自分で用意する書類
- 登記申請書
- 現地案内図
売主からのもらう書類（建物の所有者が違う場合）
- 委任状
- 印鑑証明書
滅失登記申請書をダウンロードする
これで申請書類に記述して
建物がある対応の法務局にもっていって提出すればOKです。
不備があれば連絡がきますので難しくなりません。
今回は墨田法務局に持っていって申請しました。
滅失が終わった後に書類を送ってくれるとのことでしたが
返信用封筒を用意しないといけないので
面倒ですので受け取らなくてもOKです。
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