自宅は賃貸か購入するべきかー不動産投資家から見て

f:id:drac:20170731182137p:plain

自宅は賃貸がいいか、購入すべきか

なんていう論争は常にネット上で記事になっています。

 

どっちが得かはその人のバックグラウンドによって

違うという結論にしかなりませんが

専業の不動産投資家として見た場合には

どういう見方ができるでしょうか?

 

私の場合には4つのパターンが考えられます

・自宅を個人の住宅ローンで購入

・自宅を法人の融資で購入

・自宅を個人で賃貸する

・自宅を法人で社宅として賃貸する

 

今回は約1億円のマンション購入を検討しているので

その前提で考えます。

 

個人の住宅ローンで購入

個人の住宅ローンで購入する場合には

まず住宅ローンで借りれるかが問題となります。

私はサラリーマンではないので

給与所得が自分の法人からの収入のみとなります。

 

自分の法人ですので節税の為に役員報酬

毎年調整しております。

ちなみに去年の役員報酬は500万円しかありませんので

住宅ローンは4000万円ぐらいしか借りれないことになります。

一昨年の役員報酬は1000万以上ありましたが

そこは見てもらえない可能性が高く

画一的にしか判断されないため審査を通すのが

難しいです。

  

メリットとしては住宅ローン減税を受けられるということ

1年間で40万円(優良住宅の場合には50万円)の減税を受けられます。

10年間以上住めばMAX400万円分の減税が受けられます。

もう1点のメリットは仮に売却した際に

値上がりしてキャピタルゲインが得られた場合でも

利益が3000万円までは非課税となります。

 

自宅を法人の融資で購入

法人で融資を引いて自宅を購入する場合には

まずプロパーで銀行が自宅に対して融資してくれるかが

一番大きなハードルとなります。

法人の資産背景、決算内容次第では融資可能となります。

ちなみに私の法人で某銀行に相談した所

 

某メガバン→期間10年、金利1%以下、1億円の融資可能

某地銀→期間35年、金利1%前後、マンション評価額は実勢評価

 

ということで、メガバンの場合には担当者からの解答だと

法人の資産背景から融資は可能だが、プロパー融資なので

期間は最長でも10年間、つまり年間1000万円の返済が必要。

地銀の場合には35年の融資が可能だが

実勢評価となるので、新築だとあまり出ないけど

中古でそれなりの金額感になっている場合には

信用毀損は起こさないとのことでした。

 

法人融資のメリットは、法人の経費として

マンションの建物の部分は償却していける点と

売買で損が出た場合には

損失として計上できる点です。

 

ただし法人での不動産に対する融資を拡大していくためには

決算をよく見せていく必要があるので

節税にはなりますが、その後の銀行からの見え方が悪くなる点は

注意が必要となります。

 

個人で賃貸する

損か得かという観点からのみで考えると

個人で賃貸する意味はあまりありません。

法人で社宅で借りて経費にしたほうが得となるからです

ただし法人決算をよく見せたい場合のみ

個人で賃貸は有りかと思います。

 

法人で賃貸する

賃貸するなら法人で賃貸した方が

社宅として経費にできるので得です。

仲介手数料や礼金などすべて経費にできます。

 

結論としてどっちがいいのか?

不動産投資を今後拡大していく事を考えると

法人賃貸が一番合理的であり、これ以外の選択肢はないと思います。

購入した場合には物件によっては信用毀損を起こしてしまい

それによって次の投資物件が買えなくなる

可能性も出てきます。

 

ただしそれだけでは判断できない 

結局の所、常に賃貸がいいか、購入すべきかの議論が終わらないのは

住む家というのは家族に取って損得以上に大事な要素だからです。

 

例えば今回賃貸が得だから賃貸で探そうと思っても

1億円のマンションと同等の分譲賃貸は

賃貸として市場に出ている数が多くありませんので

選択肢が少なくなります。

 

不動産投資家の視点では賃貸一択なのですが

そもそも不動産投資で成功して豊かに暮らすのは

家族の為であるという事を考えると

損だとわかっていても家族の為に自宅を購入するという

選択肢も有りになります。

 

ということで、結局の所は

法人賃貸が一番合理的だけれども

人生は非合理に選択する場合もあるという事で

私のマンション探しはどっちの結論も出ずに

両方の選択を持ちつつ

いまも続いています。。。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ ポチッとクリックお願いします!