新築アパートについて

現在は新築をメインにRCやアパートを計画していますが

新築アパートといってもいくつかパターンがあります。

f:id:drac:20170628101527p:plain

 

難易度が低い順に

1.アパート業者の建売の新築物件

これらは主にアパート建築業者が自社で土地を仕入れ

そこに新築アパートを建築して販売している物件です。

既に出来上がっているか建築中にて販売されています。

初回満室保証という形で満室にしてから引き渡すようなパターンもあります。

既に建築確認は取っているために間取りの変更などはできません。

注意点

利回りが適正な家賃で計算されているか確認する

部屋の広さが充分か確認する(狭小の場合あり)

安すぎるグレードでの建築になっていないか確認する

 

2.アパート業者の建売の新築物件 建築前

こちらはアパート業者の新築物件という点では

上記と同じですが、建築前の段階でプランを元に購入するパターンです。

上場企業のシノケン、インベスターズクラウド大東建託

非上場だとMDIあたりがやっているビジネスモデルとなります。

このパターンだと業者が土地を仕入れている場合と

仕入れずに投資家が直接土地を買う形で紹介だけというパターンがあります。

こちらは間取りだったりプランに多少の要望を入れたりが可能です。

ただし基本的には業者が得意とするパターンに落とし込まれますので

そんなに自由度がありません。

注意点

営業マンはメリットばかり説明してくるので必ず自分で調べる(家賃等)

 

3.不動産仲介会社からのプラン付き土地の紹介

不動産仲介業者からプランが入っている土地を紹介してもらい

そのプランで新築を建築します。

建築は不動産業者からの紹介の工務店となります。

紹介してもらった後は基本的には自分で工務店と契約して

プランを詰めていく形となります。

建築条件付きでなければ土地だけ紹介してもらって

自分で工務店を探すことも可能です。

注意点 

工務店が財務的に体力があるか、実績があるか確認する

工務店の過去のアパート建築物件を見せてもらう

不動産仲介業者が土地を仲介した後も面倒をみてくれるか確認する

銀行が小さい規模の工務店に対して融資してくれるか確認する

 

4.自分で土地を仕入れて設計士、工務店を探す 

自分で土地を探して、その土地にどれくらいのアパートが建築できるか

建築士、もしくは工務店にボリュームチェックの依頼をして

希望の利回りでの建築ができそうであれば買付けをいれて

工務店にお願いする、もしくは建築士に設計を依頼して

新築を建築します。

いい土地が見つかったとしても、ボリュームチェック依頼をして

プランを作成するのに時間がある程度かかるため

その間にいい土地であると瞬間蒸発してしまうので

スピードが命となります。

注意点

良い設計士、工務店との繋がりが必要

融資は自分で引く必要がある

 

どのパターンがいいのか? 

基本的には利回りは1と2が一番低く

3は若干高くできるかも

4は自分次第で高くできる傾向があります。

 

ただし難易度は4が一番高いので手間も時間もかかります

不動産投資をお手軽に考えている人には向きません

そういう方には1や2で融資付も面倒見てくれる業者から

買ったほうがいいです。業者の養分になりますが。。。

よく考えればわかりますが、1と2は業者が利益を乗っけて

販売をしております。

4のパターンで建築できれば業者の利益分は自分の利益となり

安く建築ができることとなります。

 

それと最近は土地がないので1と2の業者も

いまいちな場所でも強気で販売しておりますので

そこは注意が必要です。騙されないようにしましょう

買ってしまった後は自己責任です。

 

ですので新築を考えている方は

自分が納得する土地を探して建築する4をオススメします。

ただし毎日ひたすら土地探しとなりますw

 

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村