江東区RC計画のボーリング調査の結果
現在設計中の江東区のRC建築計画ですが
ボーリング調査が終わり結果が送られてきました
ちなみに近隣の地盤データは下記のような
サイトでみることができます
江東区ですので基本的には地盤は緩いのですが
建築予定の地名を考えると
昔は海だったのではなく
しっかりとした地盤があったのではないかと
考えられる場所だったので
淡い期待を持っていたのですが
結果は。。。。
37m付近から地盤が堅く（N値=50以上）なるとのことで
杭基礎 1,000万円以上コースが決定しました！
N値とは63.5kgのハンマーを高さ75cmから落下させ、
ザンプラーを30cm貫入させるのに要す打撃回数のこと
N値50以上が堅い地盤となります。
恐らく1200万円〜1300万円ぐらいではないかとのことです。
ということで残念ながら結構なコスト増となりますが
一応1,000万円ぐらいを想定していたので
そこまで予算的には厳しくはないのですが
甘い期待を持っていた分、精神的ダメージが大ですｗ
←ポチッとクリックお願いします！
静岡県 太陽光発電所の収益7月分
不動産投資ブログを勢いで初めてみましたが
書くネタがなくなってきていますｗ
２，３年で不動産投資ブログが更新されなくなっていくのは
そういう理由なのでしょう。
というわけで投資全般に広げて
記事を書いていこうと思います。
まずは所有している太陽光発電所の収支を公開してみます。
50kwを3画区所有しています。
収支はこちら
期間 6月13日〜7月12日
No1. 購入電力量 6,016kWh 233,902円
No2. 購入電力量 5,847kWh 227,331円
No3. 購入電力量 6,074kWh 236,157円
保守費用 -36,500円
監視費用 - 9,000円
地代 -40,800円
収支 ¥611,090
過積載ではないので、他所のブログと比較すると
微妙な数値ですが、こんなものでしょう。
梅雨は雨が少なかったのですが
8月は雨だらけなので、来月辺りの明細が少し怖いです。。
←ポチッとクリックお願いします！
重要事項説明書を聞きに行く、長すぎ。。。
本日はまだ買うと決めていないのですが
購入を検討している自宅マンションの重説を聞きにいってきました。
とりあえず重説を聞いておけば
ある程度は部屋を押さえておけるとの
営業のプッシュでしょうがなく聞いてきました。
２時間もつらつらと聞いて疲れました。。。
しかし現状のマンション価格は高いです。
いま検討してるマンションは高くておなじみの
すみふですが、その中でもタワー最上階の
プレミアム住戸を検討しているのでバカ高いです。
先日プロパーで銀行に融資相談してみたところ
近隣のマンションとは坪単価がかけ離れているので
６割ぐらいしか出せませんと言われましたので
正直かなり迷っています。。。
手出しで現金が減ってしまうのはなるべく避けたいです。
独身なら絶対にこの時期にこんな金額のマンションは
買わないのですが、家族のプッシュがあると
まあ損してでもいいかなぁとか考えてしまいます。
ただしそれを法人で買うのであれば
決算書に響いてくるのである程度慎重にならないといけません。
マンション価格はいまがピークと言われており
オリンピックや生産緑地など今後価格が下ると言われている
イベントが押し寄せてきますので
正直この時期には買いたくありませんｗ
といっても下がらずに横ばいの可能性もありますが。。
ということで悩み中です。。。
しかしモデルルームみちゃうと欲しくなっちゃうねぇ
←ポチッとクリックお願いします！
ある店舗事業への投資
本日出資先の法人の代表と打ち合わせ。
ここの法人は業績はかなり厳しかったのですが
最近方針変更により単月黒字になっています。
とはいえ、当初は上場かM&Aによるバイアウト前提でしたが
現状は非常の属人的なビジネスになっており
出口が見えない状況です。。。
まあ出資なのでそんなものですが
そんななかで一緒に取り組めないかとの話があり
ある店舗のオープンに700万円ほど投資してほしいとの
話がありました。
回収予定は半年です
利回りを計算すると200％になりますｗ
そんなおいしい話はないのですが
事業の内容はある程度知っているし
騙される事もないと思うので
のってみようと思っていますｗ
はたしてどうなるか
店舗のオープン予定は10月です！
←ポチッとクリックお願いします！
ケネディクスがクラウドファンディングへ参入
ソーシャルレンディングへ参入するとニュースがありました。
具体的にどのようなサービスになるのかは
明らかにされていませんが楽しみです。
記事内では「投資型クラウドファンディング」との
記載がありますので、融資型のソーシャルレンディングとは
違った形になるのではないかと考えます。
現在融資型のソーシャルレンディングで不動産を扱っている
サービスですとマネオやOwnersBook等ありますが
これらの会社が提供しているサービスとは異なるのかと思います。
投資型クラウドファンディングで不動産系ですと
TATERU FUNDINGやみんなで大家さん（この会社はアレですが、、、）
などの不動産特定共同事業法を使ったサービスになるのかなと
予想しますが、このスキームで投資家にうまく還元できている
サービスはあまりないので少し期待したい所です。
TATERUなんかも基本的には本業のアパート建築の
営業の為にサービスを運営している部分が大きいです。
個人的にはマネオやOwnersBook、TATERU FUNDINGでも
投資をしておりますが、基本的にはレバレッジが効かせられずに
現金投資になるので効率的ではありません。
余剰資金で貯金しておくのであれば、こちらに回したほうがいいので
投資しております。
ただし目利きというかサービスをよく調べないと
みんなのクレジットやらクラウドバンクやら
よくないことをしている企業も多いので注意が必要です。
少なくとも代表者の経歴を調べたり、
電話して質問して対応を調べたりしたほうがいいでしょう。
私も中古物件が高すぎて買えずに資金を眠らせていたので
余剰資金で投資していったらいつのまにか
数千万円を投じており、毎月30万円ほど分配がありますｗ
←ポチッとクリックお願いします！
インターネット無料を考える
最近の賃貸住宅には、多くの場合にインターネット無料が
サービスとしてついています。
先日紹介したSUUMO賃貸経営のサイトで調べても
築10年以内の物件であれば、85%がついていて
需要ポイントも4点/5点となっていますね。
ということで今回の江東区RCにインターネット無料を
導入するのにいくつかの選択肢を検討してみます。
ケーブルTV
横浜にある2物件ではケーブルテレビJCOMと
地元のケーブルテレビのケーブルをいれています。
去年建築したアパートの時に検討して
結局手間を考えるとケーブル導入が一番ラクという結果になりました。
ケーブルであればTV・BSアンテナをつけなくてよく
インターネット無料が1.5Mで激遅ですがついています。
入居者がオプションとして追加料金を払えば早くなります。
それでいて戸あたり約1000円ほどですので悪くないです。
今回のRCでも検討しましたが、江東区だとベイネットワークという
ケーブル会社が担当になるのですが、
3Mbpsで戸辺り1000円ということですが
TV・BSは別でアンテナをつけてくれとのことで
それでは意味がないので却下です。
フレッツ全戸
こちらは大家向けでフレッツを全戸導入する
サービスプランがあります。
電話で金額を聞いてみましたが、初期費用なしですが
戸あたり1750円〜2200円ぐらいではないかということです。
スピードは200Mbps/戸
今回は11戸なので22000円/月ぐらいなので
若干高いか。。
レジデンシャルインターネット
こちらはよく大家系のブログとかで紹介されている会社
試しに話を聞いてみた。
初期費用：約40万 月額：9000円
ランニングは安いが、初期費用は高い。。。
初期費用を分割にすると最初の6年間は
月額16000円弱で7年目以降が9000円になるとのこと。
そう考えるとまあ有りかも。
インターネット無料DIY
こちらはフレッツ光の回線を建物共用部で使うという前提で
1Gbpsの契約で1回線引き込みます。
そして自分でルーターとスイッチを購入して
各部屋をスイッチに接続させます。
独自にISP契約をして、できれば固定IPをつけて
何かあった場合には遠隔でルーターや
スイッチの調整や再起動をできるようにしておきます。
スイッチはVLANで区切れば入居者同士の通信は遮断できます。
ルーター、スイッチを買っても10万円しないと思います。
固定IPつけない場合には6000〜7000円ぐらいでしょうか。
ISPはOCN辺りを使っておくのが無難ですね。
初期費用は抑えられるけれど、以外と安くはない。
保守とかサポートを自分でやることを考えると
かなり微妙かも。
ということで、結局レジデンシャルを導入するのが
今のところ有力です。
某銀行に相談で玉砕
某銀行というか八千代銀行ですが
先日電話してアポを取ろうと試みて
まずは資料を送ってくれとのことなので
決算資料3期分と今回の新築計画の資料を送りました
電話口では
「最近不動産に対する融資は厳しいですよ〜
新規だと特に難しいですね」
とのことだったので
あまり期待していませんでしたが
それから全く折り返しのTELが来なかったので
こちらから進捗を聞こうとTELしたところ
難しいですね〜との返事。。。
というか、これは担当者のやる気がないんだと思う。
まず決算書みて「債務超過ですね〜」と言われたけれども
太陽光発電所を一括償却しているので
そう見えるかもしれないが、長期貸付金の大部分は
代表者（私）からの貸付なので実質的には債務超過ではないのだが
そんな所さえも見ていないようだった。。。
説明したら、「あ！そうでしたか。。」だって
結局色々説明するも、あまり乗り気ではなさそう。
特に1億円超えているとハードルが上がるので
まずは1億円以下の物件を持ち込んでくれということで
会話が終了した。。。
金利も2％ぐらいとのことなので
微妙かな。。。
これならまだ信金の方がいいね
取引銀行は増やしたいので、今後再アタックする時は
あるかもしれないが、別の支店か担当者を探そう。。
←ポチッとクリックお願いします！
