事業投資の失敗
投資事業の一部として
事業投資を行っております。
現在の投資先は6社あります
どれもIPOまでは全然遠いですが
せめてM&Aでバイアウトできればと考えていますが
やはりなかなかうまくいきません。
著名なエンジェルやVCと一緒に相乗りで投資するのが
一番いい方法ですが、それだとお金は増えるかもしれないが
「やっている感」が少ないので、自ら開拓して
投資をしていますが、これがかなり難易度が高いです。
基本的には起業した企業の生存率はかなり低いので
駄目元で成功したらラッキーという認識での投資ですが
いざ駄目になると結構ダメージが大きいです。
直近で1社が駄目になりそうです
というか駄目でしょう。。。
通常投資であれば駄目であればお金は返ってきません
但し今回は色々と問題があり、裁判するかもという
段階まできて、結局相手側が非を認めて
返済するという形になりました。
ただし返済期間は20年！！
うーむ、はたして戻ってくるのかな。。。
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レオパレスが自社物件処分
スーモ賃貸経営サポートは結構便利
そういえば先日行った賃貸住宅フェアにて
大して収穫はなかったと書きましたが
SUUMOのブースにて紹介があった
SUUMO賃貸経営サポートのサイトは便利だなと思いました。
HOMESでも似たようなサイトを作っていますが
SUUMOの方が使えるなと感じました。
まず指定したエリア周辺の
平均の坪賃料が1発で見れる点は便利です。
例えば今回計画している江東区RC計画での家賃を決める際に
SUUMOのサイトで調べると平均の坪賃料が割り出せます
場所を江東区某駅に指定して、その他条件を
・マンション
・20㎡〜25㎡
・鉄筋系
・築15年以内
・駅距離 7分以内
と指定した場合の結果は
坪賃料の平均で13,318円と表示されます。
ですので、これを目安に今回建築する
RCの賃料を設定すればいいので便利です。
新築プレミアムをつけるのであればもう少し
上乗せできます。
さらには建物の設備に関しても
検索条件が多いか少ないかが見ることができます。
例えば上記の結果ですとシューズボックスは
需要が少なく、浴室乾燥も意外と需要は少ないです。
逆に画像には出ていませんが
2口コンロは検索需要が高いのにも関わらず
装着率が低いということがわかるので
自分の建物のコンロは2口にした方がいいということが
わかりました。
ということでSUUMO賃貸経営サポートは
結構使えると思います。
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賃貸住宅フェア2017 東京ビッグサイト
本日は東京ビッグサイトで開催されている
「賃貸住宅フェア2017」に行ってきました
毎回行っても、収穫はあまりないのですが
暇つぶしも兼ねて見に行っています
とりあえず面白そうなセミナーを2つほど聞いてみました
１つ目はアラサーの女性の方で
札幌をベースに4年で10棟150戸まで買い進めた方の話
まあどちらかというと人生設計を絡めて
こんな人生を会社とともに描いていますよ的なお話
2つ目はギガ大家で有名な木下さんのセミナー
かなりクセのある物件を安く買い叩いて
リフォームやリーシングを頑張って
高利回り物件にしているというお話
2人共、自分の指標で投資しており
私のやり方とは全然違うのであまり参考にならないけれど
共通点として個人投資家の不動産セミナーになると
行き着くところは精神論になるｗ
マインドが大事。
まあそれが大事なのは間違いない。
というか、そこが出来てない人が多いので
刺さるのでしょう。
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銀行から融資OKの返答がきた
江東区RC計画にて打診してた銀行より
ほぼ内諾の返事がもらえました。
まあ大丈夫だろうと思っていましたが
とりあえずほぼ確定とのことでよかったです。
条件的にはそれほどいい感じではありません。
1.2% 30年 手出し現金10%
完成までの間、定期で3000万円を拘束
別の地銀からは
1.27% 35年 手出し現金15%でいけると話があったのですが
こちらの地銀は既に取引があるので
新規取引銀行を増やしたいということで
新規の銀行に決めました。
過去の記事を見ればどの銀行かはわかるかと思います
西の方の銀行ですｗ
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新築打ちっ放しRCの外観を決める
江東区のRC計画ですが、先日の設計との打ち合わせで
決めるべき所がたくさんあるのですが、
住設関係は後で決めれるとして
まずは建物の構造関係に関わる所を
優先的に決めなければいけません
ちなみに今回のRCの建物はこんな感じの
打ちっ放しになります。
※写真はイメージです
1階に通路、オートロックがあり、4階建てになります。
写真と同様にバルコニーを設置せずに
居室空間を広くとっています。
ただしこの場合には避難はしごを
部屋内に設置する義務がでてきますので
これがかなり微妙です。しょうがないですが。。
ベランダなしで外側にデザイン崩さずつけれたり
内側につけれるけど床に置かずにすむような
はしごを作ったら売れそうですが、
誰か開発してくれませんかね。。
現在迷っているのは窓の種類
道路に面した窓は建物の顔になるので少し工夫したい。
いくつかネットで調べてよさそうなデザインを探してみる
この開口部分の窓はなかなかかっこいいと思って相談してみると
窓の開口を大きく取るとコストが結構アップするとのこと。
コンクリートよりガラスの方が高いらしい。
この窓は下がFIX窓でフィルタで乳白系にして
上は通常の透明窓を配置している形。
これにしたいなぁ〜、でも概算レベルで100万円アップ
投資としてみると、あまり意味ないかもしれないけれど
自分が関わって作った建物と考えるとデザイン性は高くしたい。
ジレンマですね。。。
とりあえず内断熱にするので窓はペアガラスに変更して
既に多少のコストはアップしてしまっているので
色々やりたいことをやっていくと
コストがどんどん跳ね上がりますｗ
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賃貸住宅市場は危ないのか！？日銀が異例の警告
本日の東洋経済にて下記のようなニュースが
配信されておりました。
簡単には
・バブル期を超える不動産融資
・空室率の増加
・今後賃貸住宅市場が家賃下落からの崩壊の危機
との内容でした。
たしかに不動産に対する融資額はバブル期を超えて
金利の低さから多くの人が賃貸住宅を建設しています。
不動産投資家向けの投資アパートだったり
地主向けの相続税対策アパートだったりと
軒並みアパートが建設されています。
特に問題になるのは地方で人口減少が今後確実な
地域にも関わらず大◯建託だったり、レオ◯レスだったり
にそそのかされアパートを建ててしまった人達でしょう
首都圏であっても駅から15分以上の場所だったり
人口が減少していく地域であれば今後問題になるでしょう。
そういった地域では空室率の増加が今後顕著になり
家賃下落の圧力となることは確実です。
そういったきっかけからバブル崩壊というシナリオは
ありえるかもしれません。
では我々投資家はどうすればいいのでしょうか？
まず地主であれば
よほど土地がいい場所にない限り
一旦土地を売ってから、別の良い立地に
アパートを建設するのがいいかと思います。
土地に対する思い入れがあり、その土地を売りたくないのであれば
それを引き継いだ2代目がババを引くだけですが。。
一般不動産投資家であればいまの低金利で
投資用不動産を保有することは大事ですので
一番に考えるべきは立地かと思います。
積算でるからといって地方RCなんか買っても
ろくなことないと思います。
今後の地方の人口減少に伴って
首都圏には人が余計に集まってくることになります。
ですので買うのであれば首都圏です。
首都圏の物件であり、駅近であって
仮に今後金利の上昇があって
バブルが崩壊したとしても
保有しつづけてればキャッシュがでるような
物件であれば全く問題ないはずです。
まあそれを見つけるのが簡単ではないのですがねｗ
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