江東区RC計画のプランニング

今回江東区に建築するRCマンションの

設計をお願いする設計会社との打ち合わせをしました。

f:id:drac:20170719171452p:plain

(いらすとや万能すぎるw)

 

基本的なプランは出来上がっているので

そのプランに対して修正点などを話あって

色々と問題点を詰めてきました。

 

基本的にはおまかせ仕様にもできるのですが

自分でやりたいタイプなので、今後細かく指定していきます

 

・オートロックの場所

・駐輪スペースの場所

・ゴミ捨て場の場所

宅配ボックス有無、ポストの位置

・エントランス防犯カメラの位置と配線(空配管指示)

・1階、道路面の窓の目隠し

・ユニットバスのサイズとアクセントパネル有無

・備え付けクローゼットと施主支給ハンガーパイプ

・内干し用フックの場所

・内断熱ウレタン吹付け場所と打ちっ放しが残る箇所の確認

・ピクチャーレール位置

・独立洗面のサイズとグレード 

・照明器具、ライティングダクト位置

・インターネット回線の配管

・窓ガラスをペアガラスにするか

・窓ガラスの磨ガラスの場所と透明ガラスの場所指定

・浴室乾燥の有無

 

 ここらへんを一つ一つ検討しながら

コストとグレードを天秤にかけて決めていきます。

 

去年、木造を建築した際もついつい投資を忘れて

自己満足に走ってしまい利回りが若干下がってしまったので

注意しないといけませんね。。。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

江東区RC用地の解体

f:id:drac:20170718194630p:plain

江東区のRCの土地ですが、今週から解体が始まる予定でした。

今回の解体業者は自分で探したのではなく

仲介をしたリ◯ウスに紹介してもらった所が

安かったのでそのままお願いしたのですが

先日電話がかかってきて

 

「あの〜、まことに申し訳ないのですが

解体業者から連絡がきまして

作業員が熱中症にかかってしまい人が足りなくなって

着手が遅れるとのことみたいです。。

最悪1週間ぐらい遅れるみたいです」

と電話してきました

 

「そんなアホな!急がせろ!」

と直接的には言いませんでしたが

やんわりと早めてくれないと困りますよ〜

と伝えておきました。

伝えた所で早くなるわけではないと思いますが。。

 

自分は土方作業など今まで経験したことないですが

(夏の引っ越しのバイトならあります)

炎天下の中で作業するのは過酷だろうなぁと

たまに町で作業している作業員を見て思います。

(と同時に汗臭そうだなぁとも思ってますw)

 

一度ゴルフで熱中症になった時はありますが

次の日には回復したので、作業員が1,2人

熱中症になった所でそんなに遅れるのかは

疑問ですが、待つしかないでしょうね。。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

 

太陽光発電の分譲事業者の破綻について

太陽光発電の関連企業の倒産ニュースが今年に入って

多く報道されております。

www3.nhk.or.jp

2009年頃から始まった固定価格買取制度(FIT)と呼ばれる制度によって

日本中に太陽光発電施設が建設され、関連企業が多く産まれました。

f:id:drac:20170717170848p:plain

 

その中でも不動産投資に近い投資商品として

太陽光発電所を投資目的として保有して売電収入を得るという

太陽光発電投資も多く商品として売り出されました。

 

発電所の分譲事業者から区画を買った場合には

表面利回りは8〜12%ぐらいの商品となりますが

自然エネルギー発電を促進させる目的として

設備購入代金を一括償却できるグリーン投資減税などを

利用することで実質の利回りはアップすることができました。

ちなみに現在では一括償却ができなくなっております。

 

実際に私の法人では数区画分購入して

不動産売却益が大きく出た際に

その利益にぶつけることでうまく節税することができましたので

我ながら良い買い物をしたと思っていたのですが、、、

 

先日、そのうちの1区画を販売した分譲事業者が破綻しました。。。

幸い引き渡しは住んでおり、売電は開始されていたので

被害は大きくはないのですが、今後のメンテナンスだったり

同じ場所に50区画程あり、それらを大きく囲む共用のフェンスがあるのですが

その所有は誰になるのかなど結構不安はあります。

 

なんとかメンテナンスは引き継いでくれる業者を見つけたので

大丈夫そうですが、改正FITに対応する申請なども

こちらで資料全部作らなければいけなくなったので

頭が痛い所です。。。

 

現在では節税としての旨味もなくなり

利回りも低くなっているので

あまり投資対象として考えられなくなっていますが

もし検討している方がいるのであれば

分譲事業者の財務は確認しておいたほうがいいかもしれません

 

といって20年先のことなんて

誰にもわかりませんね。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

独立洗面と2点ユニット

20㎡前後のワンルーム、1Kを計画すると

大体同じような間取りになるし

そこまでアレンジするのが難しくなります。

 

なので自分が企画する際には独立洗面をこだわるようにしています。

とりあえず2点ユニットには絶対しません。

よくある大手メーカーの独立洗面にもしません。

こんなの↓

f:id:drac:20170709112952p:plain

なんかかっこ悪くないですか?

 

よさげな洗面台は

f:id:drac:20170709120313j:plain

f:id:drac:20170709120318j:plain

 

そこでオススメのメーカーはサンワカンパニーです

ちょっと高いですが、デザインはいいです。

ですが金額的にはそんなにお安いわけではなく

業者はいやがったりしますね。

 

でもデザインはいいので、

自分の企画ではなるべくサンワカンパニーを採用しています。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

 

 

 

銀行からの返答

先日、とある某地銀に融資相談をしました。

 

invester-life.hatenablog.com

 

結果的にはやはりNGで

本部からレンタルオフィスであることが理由にて断られました。

事務所を構えてくださいと言われました。。。

 

はたしてこれが本当の理由なのか、

適当な理由をつけられているのかはわかりませんが

会社の内容は悪くないし

返答がすぐ来たので本当の理由かと思いますが、どうでしょう。。

 

ということでまた別の地銀にテレアポです

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

 

世田谷区での長屋に対する規制

世田谷区では2012年頃に長屋に対する規制を行い

不動産投資界隈では話題になっていましたが

今年にも条例が改正されより厳しくなりました。

 

以前の規制では300㎡以上の土地に建築する

長屋が規制の対象でしたが、

今回の規制では面積は関係なく部屋数が12以上で規制対象となります。

(商業系地域では15以上)

 

規制対象の建築物に該当した場合には

主に居室空間の広さ、隣地との距離

 に対して制限がかかりますので注意です。

詳しくは下記から

世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が改正されました(長屋及びワンルームマンション建築物の適用範囲を拡充しました) | 世田谷区

 

特に隣地との距離に関して

ギリギリに建てられているアパートは

結構多いと思うので、気をつけましょう。

f:id:drac:20170710175110p:plain

 

これによって既存不適格になる物件をお持ちの方は要注意です。

早めに売却するのがいいかと思います。

 

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

銀行との面談

先日、新規の銀行との面談に行ってきました

紹介ではなく飛び込みだったのでなのか反応はいまいち

 

うちの法人はレンタルオフィスに登記をしてあるのだが

その点がひっかかるかもとのこと

その点をクリアできれば前向きに検討したいとのこと。

 

今回持ち込んだ豊島区長屋アパートに関しては融資期間が基本22年

ツーバイフォーだと30年

ツーバイフォーに劣化対策等級2で35年とのこと。

しかしながら今回の長屋は在来工法なので

融資期間は恐らく22年でしょうとのこと。。。

残念

 

ということでまた違う銀行に突撃します。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村